Βραχυχρόνιες Μισθώσεις – Σεμινάριο (Μέρος 2ο)

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ας μιλήσουμε λιγάκι λοιπόν για τις πλατφόρμες.

Περιληπτικά πρόκειται για ιστοσελίδες ή πύλες ή site που ανήκουν σε εταιρείες και που έχουν σκοπό να επιτρέπουν στους ταξιδιώτες να κάνουν κλεισίματα σε σπίτια και ξενοδοχεία μέσω Internet. Στα θετικά στοιχεία είναι το γεγονός ότι διευκολύνουν την όλη διαδικασία κράτησης σε απίστευτο βαθμό, όπου οποιοσδήποτε μέσα σε λίγα λεπτά της ώρας μπορεί να έχει κάνει την κράτηση του είτε για κατάλυμα παντός είδους, είτε αεροπορικά /ακτοπλοϊκά εισιτήρια ή και όλα μαζί. Από το τάμπλετ, τον υπολογιστή του και το κινητό του.

Η μια πλευρά στις πλατφόρμες λοιπόν είναι αυτή. Και αφορά τους ταξιδιώτες.

Η άλλη πλευρά είναι αυτή που αφορά τους ιδιοκτήτες των καταλυμάτων, δηλαδή τους ξενοδόχους και τους ιδιοκτήτες σπιτιών και άλλων ακινήτων. Οι οποίοι, αφού συμφωνήσουν με ένα συμβόλαιο με την εταιρεία που έχει την πλατφόρμα, μπορούν να ανεβάσουν το ακίνητο προς δημοσίευση με σκοπό να πάρουν κρατήσεις. Για κάθε κράτηση, η πλατφόρμα κρατάει ένα ποσοστό από την τιμή πώλησης. Και υπάρχουν συγκεκριμένοι κανόνες ακύρωσης μιας κράτησης, μεταφοράς της σε άλλο κατάλυμα κλπ. κλπ. που είναι διαφορετικοί ανά πλατφόρμα.

Υπάρχουν πολλές τέτοιες αξιόλογες πλατφόρμες – μπορείτε να δείτε μια λίστα εδώ.    

Υπάρχουν και αρκετά διαφορετικά είδη για τέτοιες πλατφόρμες, πχ. ο κόσμος γνωρίζει συνήθως τις πλατφόρμες τύπου Booking.com που ουσιαστικά ανήκουν στην κατηγορία των Online πρακτορείων. Και που έχουν κομμάτι της πίτας της παγκόσμιας αγοράς με τα ταξιδιωτικά πρακτορεία.

Υπάρχουν όμως και άλλου είδους, όπως π.χ. οι πλατφόρμες χονδρικής – μπορείτε να δείτε μια λίστα εδώ.

Όλες αυτές λοιπόν, εργάζονται ακούραστα, 24 ώρες το 24ωρο για να εξυπηρετούν τους ταξιδιώτες και να στέλνουν κρατήσεις τους ιδιοκτήτες των καταλυμάτων.

Υπάρχει μια λιγότερο φωτεινή πλευρά όσο αφορά τις πλατφόρμες και αυτό εστιάζει κυρίως σε τρία σημεία που επιδέχονται πολλή συζήτηση και ήταν πάντα δέκτες αναλύσεων, και τριβών. Θεωρώ ότι τα παρακάτω είναι απόψεις που δείχνουν την πραγματικότητα, αλλά σίγουρα είναι και αντικείμενο συνεχούς συζήτησης πάντα:

Πρώτο: ο τρόπος χρέωσης της προμήθειας μιας ενοικίασης

Για παράδειγμα, το Airbnb μαζί με άλλους “καινοτομούν”, δημιουργώντας έναν εικονικό διαμοιρασμό στην προμήθεια τους.

Ας πάρουμε το Airbnb, που αύξησε την συνολική του προμήθεια από 10% που ήταν το 2017, στο 16% για κάθε κράτηση, από το 2018.

Υποτίθεται, ότι ο ιδιοκτήτης πληρώνει 3% για κάθε ενοικίαση, μετά τον ενοικιαστή, ο οποίος πληρώνει πρώτος, προμήθεια 14% στην ενοικίαση. Όλη δε η πλατφόρμα, έχει στηθεί κατά τέτοιο τρόπο έτσι ώστε να υποστηρίζει αυτό τον τύπο διαμοιρασμού της χρέωσης της προμήθειας, δηλ. ο ενοικιαστής βλέπει μόνο το δικό του κομμάτι χρέωσης, και ο ιδιοκτήτης το δικό του.

Όλο αυτό είναι ένα έξυπνο λογιστικό τέχνασμα. Στην πραγματικότητα αν κάποιος είναι ρεαλιστής καταλαβαίνει πως δεν υπάρχει διαμοιρασμός: διότι ας μην ξεχνάμε πως το 100% του ποσού της ενοικίασης το πληρώνει ένας, ο ενοικιαστής. Ένα πορτοφόλι πληρώνει: του ενοικιαστή. Οπότε ο ενοικιαστής πληρώνει: και το μέρος της προμήθειας που είναι ‘καπέλο’, αλλά και το μέρος της προμήθειας που επιμερίζεται ο ιδιοκτήτης.

Επιπλέον, και το σημαντικότερο, ο ιδιοκτήτης δεν χρεώνεται μόνο 3% (που ουσιαστικά είναι 3% συν ΦΠΑ 24%…) αλλά στην πραγματικότητα, η τελική τιμή διανυκτέρευσης στο ακίνητο του (που ο ίδιος δεν ξέρει ποια είναι, διότι δεν την βλέπει, βλέπει μόνο τις μικτές απολαβές του) επηρεάζεται συνολικά κατά 17% και κάτι. Εάν ο ιδιοκτήτης πληρώνει μόνο 3%, τότε γιατί δεν καρπώνεται το υπόλοιπο και πουλάει με μια τιμή που του αποφέρει 14% λιγότερο από αυτό που πραγματικά πουλάει; Το εύρος της προμήθειας του ‘καπέλου’ λοιπόν έχει πολύ μεγάλη σημασία στις τελικές απολαβές του ιδιοκτήτη.

Παράδειγμα:  αν θέλατε να βγάλετε 100€ για κάθε νύχτα ενοικίασης του ακινήτου σας στο Airbnb, θα πρέπει, για να πάρετε 100€, να ανεβάσετε τιμή στο Airbnb 105€, όπου έτσι η τελική τιμή θα είναι περίπου  120€. Τα 120€ τα πληρώνει όλα ο ενοικιαστής. Εσείς ‘βλέπετε’ μόνο 105€ ως μικτές απολαβές, και σας αφαιρείται και 3% συν ΦΠΑ, που το φέρνει τελικά γύρω στο 100€. Άρα:  ο ενοικιαστής τα πληρώνει όλα, και τα 120€, και εσείς παίρνετε 100€. Τα υπόλοιπα 20€ είναι η πραγματική προμήθεια που θα υποστείτε ώς απώλεια, από την Airbnb για τις υπηρεσίες της.

Αυτό το εικονικό 3%+ της Airbnb και των άλλων δημιουργήθηκε και υιοθετήθηκε διότι σε αντίθεση με τις πλατφόρμες τύπου booking, οι οποίες είχαν ήδη μια μεγάλη παγκόσμια και αμετακίνητη βάση εγγεγραμμένων καταλυμάτων για να κάνουν δουλειά, οι υπόλοιπες πλατφόρμες τύπου Airbnb δεν είχαν εγγεγραμμένα καταλύματα και έπρεπε να αποκτήσουν με γρήγορο ρυθμό ακίνητα. Γι’ αυτό και υπάρχει το λογιστικό τέχνασμα του 3%, το οποίο δούλεψε μαγικά και τους έχει κάνει παγκόσμιους παίκτες.

Το χειρότερο είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες το πιστεύουν, ότι όντως, πληρώνουν προμήθεια μόνο 3%, και μετά όταν τους λέει η booking.com ότι χρεώνουν οτιδήποτε από 16.4-25% τους φαίνεται εξωφρενικό…

Πιο σωστές και δίκαιες είναι οι μεγάλες πλατφόρμες τύπου booking.com οι οποίες λένε κάτι διαφορετικό: «βάλε εσύ την τιμή που θες, και όταν κλείσει ο πελάτης, θα πάρουμε από αυτή την τιμή την προμήθεια μας, και το υπόλοιπο είναι δικό σου».

Αυτό είναι το πιο δίκαιο και σωστό. Η αγορά έτσι δούλευε πάντα. Όλα τα μεσοβέζικα είναι εκ του πονηρού. Βέβαια αυτά είναι απόψεις και υπάρχουν πολλές. Προσωπικά τείνω να υιοθετήσω αυτό σαν άποψη.

Δεύτερο: η κατάταξη του καταλύματος στα αποτελέσματα της αναζήτησης

Θα έχετε προσέξει ότι όταν ψάχνετε στο Booking.com ή σε άλλες πλατφόρμες χρησιμοποιώντας γεωγραφικά ονόματα, όπως π.χ. ‘Λονδίνο’, ή κάτι άλλο, αυτό που βλέπετε μετά, είναι μια σελίδα με αποτελέσματα της αναζήτησης δηλαδή καταλύματα όπου καλείστε να επιλέξετε ένα της αρεσκείας σας. Συνήθως, τα αποτελέσματα της αναζήτησης δεν χωράνε σε μια σελίδα μόνο, και υπάρχουν και άλλες, μερικές φορές είναι δεκάδες οι σελίδες των αποτελεσμάτων και πρέπει να γυρνάτε σελίδα.

Αν είστε λοιπόν ιδιοκτήτης καταλύματος, η πιο συχνή πλάνη είναι να σας κάνουν οι πλατφόρμες να πιστέψετε πως εάν βγείτε ψηλά στην πρώτη σελίδα των αποτελεσμάτων της αναζήτησης, θα τιγκάρετε από ενοικιάσεις. Οπότε πολλές από τις ενέργειες πίεσης προς τους ιδιοκτήτες για διάφορα θέματα, ‘πουλάει’ την κατάταξη ως επιβράβευση.

Το πιο πρόσφατο είναι η λειτουργία της άμεσης κράτησης.

Επειδή οι πλατφόρμες πρόσεξαν ότι έχουν πολύ μεγαλύτερο αριθμό κρατήσεων εάν η λειτουργία της άμεσης κράτησης είναι ενεργή σε ένα κατάλυμα ξεκίνησαν να πιέζουν τους ιδιοκτήτες να ενεργοποιήσουν την λειτουργία αυτή και χωρίς επίπτωση στις ακυρώσεις. Το τυράκι εδώ είναι πως το κατάλυμα θα βγαίνει ψηλότερα στα αποτελέσματα των αναζητήσεων εάν η λειτουργία της άμεσης κράτησης είναι ενεργοποιημένη.

Ισχύει. Πολλοί που ασχολούνται με τις πλατφόρμες πρόσεξαν ότι τα καταλύματα με ενεργή την λειτουργία της ‘άμεσης κράτησης’ ωφελούνται και ανεβαίνουν ψηλότερα στα αποτελέσματα της αναζήτησης, ενώ τα υπόλοιπα κατακρημνίζονται.

Άλλες πλατφόρμες, ‘πουλάνε’ τις υψηλότερες θέσεις κατάταξης, με αντάλλαγμα μεγαλύτερη προμήθεια. 

Στην πραγματικότητα, η κατάταξη στα αποτελέσματα της αναζήτησης δεν μετράει τόσο όσο θέλουν να μας κάνουν να πιστέψουμε. Η δόση αλήθειας όσο αφορά την σημασία του εάν φαίνεται η όχι το κατάλυμα ψηλά στα αποτελέσματα για αναζητήσεις, είναι περιορισμένη, και η όλη εικόνα είναι κατά ένα μέρος, αλλά όχι εντελώς, πλασματική.

Διότι πρώτα απ’ όλα οι μισοί τουλάχιστον από αυτούς που ψάχνουν, γνωρίζουν πολύ καλά για τι ψάχνουν ακριβώς. Εάν εγώ πάω στο booking.com με σκοπό να κλείσω στο ξενοδοχείο ‘Ολυμπία’ για να μείνω το ερχόμενο Σαββατοκύριακο, τα αποτελέσματα της αναζήτησης παύουν να έχουν σημασία. Επιπλέον τι όφελος έχω εγώ ο ιδιοκτήτης του καταλύματος ‘Ροδάνθη’ ένα τετράγωνο πιο κάτω, εάν βγαίνω ψηλά στα αποτελέσματα της αναζήτησης;

Αλλά και οι υπόλοιποι μισοί που ψάχνουν, έχουν στο μυαλό τους ήδη μια σταθερή και απαράλαχτη εικόνα για το κατάλυμα που ψάχνουν. Οπότε στην περίπτωση που κάποιος έχει ήδη αποφασίσει για τις διακοπές του και θέλει να κλείσει μια βίλα για οκτώ άτομα για το ερχόμενο καλοκαίρι και επιλέξει τον προορισμό κάνοντας αναζήτηση με το γεωγραφικό όνομα της περιοχής, μικρή σημασία έχει αν εγώ βγαίνω πρώτος στα αποτελέσματα και είμαι ξενοδοχείο.

Και γι’ αυτούς ακριβώς τους λόγους πιθανόν οι πλατφόρμες να έχουν ρίξει και το βάρος τους στα εξειδικευμένα φίλτρα της αναζήτησης, που κάνουν κατά πολύ ακριβέστερη την ανεύρεση του επιθυμητού καταλύματος επιλέγοντας χαρακτηριστικά (όπως π.χ. πρωϊνό, να έχει δωρεάν Wi-Fi, parking κλπ.), κάτι όμως που ουσιαστικά εξουδετερώνει την σημασία που έχει η θέση κατάταξης στα αποτελέσματα, διότι τα αποτελέσματα που εμφανίζονται με τα φίλτρα είναι ακριβώς αυτά που επιθυμεί ο πελάτης επιλέγοντας τα κατάλληλα φίλτρα, και είναι πολύ περιορισμένα. 

Τρίτο: οι αξιολογήσεις των ενοικιαστών (τα reviews) 

Αυτός που σκέφτηκε τα reviews είναι ιδιοφυΐα. Η θετική πλευρά τους είναι ότι δίνουν μια εικόνα για το κατάλυμα που πριν 20 χρόνια δεν υπήρχε, και όλοι μας κλείναμε ξενοδοχεία γνωρίζοντας μόνο από άλλους, είτε λόγω της φήμης τους. Είναι ένα φανταστικό εργαλείο, το οποίο ουσιαστικά υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη του καταλύματος να είναι ανά πάσα στιγμή υπόλογος σε ένα παγκόσμιο κοινό, οπότε είναι πλέον σχεδόν αδύνατον να έχεις επιχείρηση φιλοξενίας εάν δεν έχεις μια υψηλή ποιότητα στις παρεχόμενες υπηρεσίες σου.

Από την άλλη μεριά όσο αυξάνονται οι θετικές αξιολογήσεις τόσο αυξάνονται και οι κρατήσεις από την συγκεκριμένη πλατφόρμα, και κάποια στιγμή, το κατάλυμα παίρνει τις περισσότερες κρατήσεις και είναι εξαρτώμενο από την πλατφόρμα όπου έχει τις περισσότερες (θετικές) αξιολογήσεις. Αυτό δεν είναι καλό για όσους βλέπουν λίγο μπροστά: δεν μπορείς να έχεις μια επιχείρηση της οποίας οι απολαβές εξαρτώνται μόνο ή κατά ένα πολύ μεγάλο μέρος, από μια μόνο πηγή. Θα πρέπει κάποια στιγμή-και το γρηγορότερο δυνατόν μάλιστα- το κατάλυμα να μην εξαρτάται σε ένα τέτοιο βαθμό από μια μόνο πηγή. Και βασικά να μην εξαρτάται όσο το δυνατόν περισσότερο και να έχει πολλούς διαύλους που να συνεισφέρουν σε κρατήσεις, με τις πλατφόρμες στο ελάχιστο.


Ένα μικρό μυστικό

Η καλύτερη λύση είναι να γεμίζετε το κατάλυμα μόνοι σας, και όχι με πλατφόρμες, και να είστε ανεξάρτητοι. Αυτό έχει πολλά οφέλη και παραθέτω μερικά:

Πρώτον αποδεσμεύεστε από συμβόλαια, τα οποία εάν τα διαβάσετε προσεκτικά θα διαπιστώσετε πως ο κόσμος είναι αγγελικά πλασμένος μόνο για τις πλατφόρμες, και θα ανακαλύψετε ότι πιθανόν να είστε υπάλληλος τους και να μην το ξέρατε.

Δεύτερον ελευθερώνεστε χρηματικά γιατί τώρα δεν έχετε το λέγειν σε πολλά πράγματα και κυρίως στα χρήματα, τα οποία τα βλέπετε στον λογαριασμό σας πολύ αργά, κυρίως εσείς οι ιδιώτες.

Τρίτον θα είστε μόνοι σας ανοίγοντας οι ίδιοι τον δρόμο σας ανακαλύπτοντας νέες ευκαιρίες χωρίς πλέον να εξαρτάστε από πολύ ανταγωνιστικά μέρη (οι πλατφόρμες είναι τέτοια μέρη δυστυχώς) και εξαναγκάζεστε σε ενέργειες που αλλιώς δεν θα τις κάνατε πχ. εκπτώσεις, μεγαλύτερη προμήθεια με αντάλλαγμα καλύτερη κατάταξη, πιο ευέλικτες ακυρώσεις κλπ.

Τέταρτον θα σταματήσετε να εκτίθεστε σε ότι αλλαγές κάνουν για να βελτιωθούν, κάτι που γίνεται όλη την ώρα, με αποτέλεσμα να αλλάζουν συνέχεια και από κάτι, και να είστε σε μια διαρκή κατάσταση μάθησης για το πως λειτουργεί το καθετί.

Όχι αμέσως όμως. Σταδιακά, λίγο-λίγο. Εκμεταλλευτείτε τις πλατφόρμες στο έπακρο αλλά να έχετε στο μυαλό σας ότι υπάρχει και πιο πέρα από αυτό,  και φροντίστε να ρίξετε το βάρος σας σε κινήσεις που θα σας επιτρέψουν σε μερικές σεζόν από τώρα να παίρνετε μόνο ένα 10-20% των κρατήσεων σας από πλατφόρμες, και οι υπόλοιπες κρατήσεις να έρχονται απ’ ευθείας σε εσάς, χωρίς την μεσολάβηση πλατφόρμας. Θα μιλήσουμε γι’ αυτό στο τελευταίο μέρος του μίνι σεμιναρίου.

Στο επόμενο email θα μιλήσω πάλι για πλατφόρμες, αλλά πιο πολύ για τις αναρτήσεις των ακινήτων, τα λεγόμενα listings και θα πω για τα τέσσερα κυριότερα χαρακτηριστικά τους, δηλαδή, το κομμάτι της διαχείρισης των τιμών, το κομμάτι της προβολής των πληροφοριών, το κομμάτι των φωτογραφιών και το κομμάτι των πολιτικών ακύρωσης. Θα κλείσω αναφέροντας πιο είναι το πιο σημαντικό πράγμα που θα πρέπει να διαχειρίζεστε με μεγάλη προσοχή, ώστε να μην υποφέρουν οι κρατήσεις σας.

Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μου απ’ ευθείας, μέσω του site.

Κωνσταντίνος Παπαχατζής .

Share:

Vacation rentals Greece-Greek villas