Βραχυχρόνιες Μισθώσεις – Σεμινάριο (Μέρος 3ο)

Θα μιλήσουμε για τις αναρτήσεις, τα λεγόμενα listings, που είναι και το βασικό σας εργαλείο για να προβάλλετε το ακίνητό σας προς τα έξω, και να παρουσιάζεστε στους υποψήφιους ενοικιαστές.

Από πλατφόρμα σε πλατφόρμα οι κανόνες εισαγωγής ενός ακινήτου είναι λίγο διαφορετικοί. Η κάθε μια από τις πλατφόρμες έχει διαφορετικό τρόπο που προβάλλει τις πληροφορίες για τα ακίνητα, ο τελικός σκοπός όμως είναι όλα τα ακίνητα που παρουσιάζονται να έχουν ομοιομορφία όσο αφορά την παρουσίαση των πληροφοριών που τα αφορούν.

Επίσης σημαντικό είναι το ότι κάθε πλατφόρμα έχει διαφορετικούς τρόπους όπου μπορεί κάποιος να ξεκινήσει την διαδικασία της ανάρτησης του ακινήτου. Στην Airbnb για παράδειγμα, δεν υπάρχει κανένας έλεγχος, και μπορεί κάποιος να τελειώσει μέσα σε μερικές ώρες, το ακίνητο δε, βγαίνει στον αέρα και προβάλλεται αμέσως.

Σε άλλες πλατφόρμες όμως δεν είναι τόσο απλό. Όσο πιο πολύ απομακρυνόμαστε από απλά εργαλεία τύπου Airbnb και πάμε σε πιο σύνθετες καταστάσεις και πιο επαγγελματικά εργαλεία-πλατφόρμες, η προβολή του ακινήτου δεν γίνεται αμέσως. Μπορεί να πάρει από 48 ώρες μέχρι και ένα μήνα, έως ότου αρχίσει να προβάλλεται. 

Υπάρχουν άλλες πλατφόρμες όπου πρέπει να στείλει κάποιος πρώτα email ενδιαφέροντος, για να τον καλέσουν από την εταιρεία για να ξεκινήσουν την διαδικασία ανάρτησης, ζητώντας ορισμένα δικαιολογητικά, όπως πχ. συμβόλαιο με τον διαχειριστή, ταυτότητα ιδιοκτήτη, άδεια οικοδομής ακινήτου, στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού, ένα λογαριασμό ρεύματος ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη.   

Ο τρόπος που διαχωρίζονται οι πλατφόρμες είναι βάσει των κύριων χαρακτηριστικών τους. Αυτά είναι :

  • Το κομμάτι της διαχείρισης των τιμών ενοικίασης
  • Το κομμάτι της προβολής των πληροφοριών του ακινήτου
  • Το κομμάτι των φωτογραφιών, της περιγραφής τους και βίντεο
  • Και τέλος το κομμάτι των πολιτικών ακύρωσης

Σχεδόν σε κάθε πλατφόρμα, όλα αυτά διαφέρουν και από λίγο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει ακριβώς, ένας κοινός τρόπος να γίνεται η διαχείριση της ανάρτησης στις πλατφόρμες, έτσι ώστε αυτός που διαχειρίζεται το ακίνητο να μπορεί να ξεμπερδεύει μια και έξω.

Για το κομμάτι της διαχείρισης των τιμών θα σας μιλήσω σε άλλο άρθρο γιατί είναι πολύ σημαντικό και είναι μια κατηγορία από μόνο του.

Θα αρκεστώ λοιπόν εδώ να πιάσω τα υπόλοιπα κομμάτια.

Το κομμάτι των περιγραφών είναι το σημείο όπου δίνεται η ευκαιρία στον διαχειριστή να παρουσιάσει γραπτώς το ακίνητο. Είναι η ευκαιρία να κερδίσει τον ενοικιαστή με την περιγραφή του, και σε συνδυασμό με τις φωτογραφίες να τον πείσει να προχωρήσει στην κράτηση.

Η δυσκολία συνήθως είναι στο ότι τα διάφορα επιμέρους κομμάτια της περιγραφής διαφέρουν από την μια πλατφόρμα στην άλλη, μαζί με τον επιτρεπόμενο χώρο κειμένου. Για παράδειγμα, ο τίτλος της ανάρτησης, ένα πολύ σημαντικό σημείο, σε μια πλατφόρμα επιτρέπει έως 50 χαρακτήρες, σε άλλη 70 χαρακτήρες. Οπότε το ερώτημα είναι πιο είναι το σωστότερο: να βρει κάποιος ποια πλατφόρμα δίνει τον μικρότερο χώρο για τον τίτλο ανάρτησης, και να βάλει τον ίδιο τίτλο σε όλες τις πλατφόρμες; Ή να γράψει ένα διαφορετικό τίτλο για κάθε πλατφόρμα ξεχωριστά, εκμεταλλευόμενος στο μέγιστο τον χώρο που του δίνεται;

Στην κύρια περιγραφή του ακινήτου, και εδώ ο μέγιστος χώρος διαφέρει από πλατφόρμα σε πλατφόρμα. Ακόμα χειρότερα, η κύρια περιγραφή μερικές φορές χωρίζεται σε επιμέρους κομμάτια, όπου μπαίνει η περιγραφή για πολύ συγκεκριμένα πράγματα, π.χ. η γύρω περιοχή, αλλά αυτό υπάρχει μόνο σε μια από τις πλατφόρμες, ενώ οι υπόλοιπες πλατφόρμες ζητούν σε δικά τους επιμέρους κομμάτια να γίνει περιγραφή για κάτι άλλο. Αυτό καθιστά την συγγραφή της περιγραφής δύσκολη υπόθεση ειδικά όταν πρέπει να γίνει με διαφορετικό τρόπο από πλατφόρμα σε πλατφόρμα.

Ένα πολύ σημαντικό μέρος της κύριας περιγραφής του ακινήτου είναι οι γλώσσες. Μερικές πλατφόρμες μεταφράζουν χειρωνακτικά τις κύριες περιγραφές του ακινήτου (booking.com) σε πολλές γλώσσες, αλλά ο διαχειριστής δεν έχει καθόλου λέγειν στο κείμενο, ή έχει αλλά ελάχιστο και μόνο συμπληρωματικά και μετά από έγκριση της εταιρείας. Άλλες πλατφόρμες παρέχοντας αυτόματη μετάφραση της κύριας περιγραφής του ακινήτου, επιτρέπουν την εισαγωγή κειμένου σε άλλες γλώσσες από τον ίδιο τον διαχειριστή, με τον όρο, ότι μετά, η αυτόματη μετάφραση της περιγραφής θα απενεργοποιηθεί για τις γλώσσες όπου πέρασε δικές του μεταφράσεις.

Οι μεταφράσεις σε άλλες γλώσσες είναι ένα τρομερό εργαλείο, που εάν χρησιμοποιηθεί σωστά από τον διαχειριστή, μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά στην τελική έκβαση της σεζόν, όσο αφορά τις κρατήσεις. Φανταστείτε τι εντύπωση θα κάνει σε έναν ξένο, μια μετάφραση στην γλώσσα του από έναν μεταφραστή, όπου έχει γίνει φανταστική δουλειά στην περιγραφή και αποδίδει μια εξαιρετική εικόνα του ακινήτου. Αυτό, σε σχέση με μια αυτόματη μετάφραση που κάνει η πλατφόρμα από μόνη της, είναι η μέρα με την νύχτα.

Πάμε στο κομμάτι των φωτογραφιών.


Το κομμάτι των φωτογραφιών είναι το πιο δύστροπο, και αυτό διότι οι πλατφόρμες μεταξύ τους έχουν διαφορετικά στάνταρ με την ποιότητα των φωτογραφιών που γίνονται δεκτές για δημοσίευση. Είναι όμως πολύ σημαντικό να γίνει σωστά σε κάθε πλατφόρμα έτσι ώστε να επιτυγχάνει το βέλτιστο αποτέλεσμα και να προσελκύει υποψήφιους ενοικιαστές. Πολλές πλατφόρμες θέτουν όρια στην ποιότητα και το μέγεθος των φωτογραφιών, μερικές φορές προδιαγράφοντας την έκβαση της απόπειρας ενοικίασης από την αρχή εάν ο διαχειριστής του ακινήτου έχει χαμηλής ανάλυσης φωτογραφίες, επηρεάζει δε και την κατάταξη του ακινήτου στα αποτελέσματα της αναζήτησης στην πλατφόρμα μερικές φορές.


Επιπλέον σε ορισμένες πλατφόρμες υπάρχει όριο στον αριθμό των φωτογραφιών που μπορεί να ανεβάσει κάποιος για κάθε ακίνητο.

Τα σχόλια των φωτογραφιών είναι μια ευκαιρία να περιγράψετε ότι φαίνεται αλλά και ότι δεν φαίνεται σε μια φωτογραφία. Το σημαντικό είναι ότι εργάζονται σε αρμονία με τις φωτογραφίες, έτσι ώστε να επιτυγχάνουν ένα ωραίο αποτέλεσμα όταν βέβαια ο διαχειριστής έχει χρησιμοποιήσει το μυαλό του για να βάλει μια λογική σειρά στις φωτογραφίες. Με την βοήθεια των περιγραφών είναι δυνατή μια ‘φωτογραφική’ ξενάγηση στο ακίνητο, κάτι που συνεισφέρει στις κρατήσεις όσο δεν φαντάζεστε.

Και φτάσαμε στο κομμάτι με τις πολιτικές ακύρωσης

Για τις πολιτικές ακύρωσης κρατήσεων δεν χρειάζεται να γίνει σχολιασμός όσο αφορά την σπουδαιότητα τους. Αλλά οι εναλλακτικές πολιτικές ακύρωσης που είναι διαθέσιμες προς επιλογή σε κάθε πλατφόρμα είναι διαφορετικές, με αποτέλεσμα να είναι ένα από τα κομμάτια που ο διαχειριστής της πλατφόρμας αλλάζει παραπάνω από μια φορές κατά την διάρκεια της περιόδου των κρατήσεων. Πολλά χρήματα χάνονται εξ’ αιτίας λανθασμένων πολιτικών ακύρωσης.

Ο διαχειριστής θα πρέπει να επιλέγει πολύ σοφά τις πολιτικές ακύρωσης, ξεχωριστά σε κάθε πλατφόρμα, αλλά θα πρέπει να λάβει υπ’ όψη δυο πράγματα: πρώτον, τι πολιτική ακύρωσης χρησιμοποιούν οι υπόλοιποι όμοιοι σας στην περιοχή σας. Δεύτερον, εάν στην περίπτωση όπου επιλέξετε ευέλικτη πολιτική ακύρωσης, έχετε πιθανότητες να γεμίσετε το κενό που θα δημιουργηθεί εξ’ αιτίας της, πριν έρθουν στο ημερολόγιο οι μέρες που ακυρώθηκαν και μείνετε κενοί. Αλλά και τι θυσίες προτίθεστε να κάνετε σε περίπτωση που δεν το βλέπετε να γεμίζει.
Παλαιότερα, εκεί γύρω στο 2006-2009, οι περισσότερες πολιτικές ακύρωσης ήταν αυστηρές:  προκαταβολή 30-50% του συνολικού ποσού με την κράτηση, και σε περίπτωση ακύρωσης, δεν επιστρεφόταν τίποτε. Αυτό, σε αντίθεση με τα ξενοδοχεία που είχαν πάντα μεγάλη ελαστικότητα στις ακυρώσεις. Μάλιστα, η απώλεια της προκαταβολής τότε, ήταν και το εμπόδιο για να απογειωθεί όλη η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων-κανένας διαχειριστής ή ιδιοκτήτης δεν υποχωρούσε. Τώρα που υπάρχει πολύ πιο έντονος ανταγωνισμός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το πρώτο πράγμα που φεύγει από την μέση είναι μια αυστηρή πολιτική ακύρωσης, μαζί με το εχέγγυο ζημιών.


Ένα μικρό μυστικό

Να διαχειρίζεστε πολύ σοφά τις πολιτικές ακύρωσης σας. Φροντίστε να μην υποχωρείτε από τις αυστηρές πολιτικές ακύρωσης για το κομμάτι της σεζόν που έχετε τις πιο πολλές κρατήσεις, όπου η έκβαση της σεζόν και οι απολαβές σας εξαρτώνται από αυτό. Ακόμα και μια νύχτα να χάσουν εάν ακυρώσουν οι ενοικιαστές, είναι αρκετό από το να τους αποτρέψει να ακυρώσουν. Δεν χρειάζεται να πάτε σε ακραίες καταστάσεις με πολιτική ακύρωσης όπου κρατάτε τα μισά χρήματα ή όλα τα χρήματα. Για τις υπόλοιπες ημέρες στη σεζόν, μπορείτε να μείνετε ευέλικτοι αφήνοντας ένα παράθυρο 30 ή 60 ημερών πριν την έλευση όπου θα μπορούν να ακυρώσουν ελεύθερα.

Για τις πλατφόρμες όπου μπορείτε να έχετε μόνο μια πολιτική ακύρωσης σε όλη την σεζόν, φροντίστε να επιλέξετε ζυγίζοντας μεταξύ του τι κάνουν οι ανταγωνιστές σας και τι θα θέλατε εσείς και πάρτε μια απόφαση. Η απόφαση αυτή θα πρέπει να εξαρτάται κατά ένα μεγάλο βαθμό, από το πόσο εύκολα μπορείτε να γεμίσετε το κενό της ακύρωσης, χρησιμοποιώντας ταυτόχρονα άλλες πλατφόρμες που κατά μεγάλη πιθανότητα θα σας γεμίσουν μέρος των ακυρώσεων.

Στο επόμενο άρθρο, θα γράψω για τιμές. Είναι μια υποχρεωτική στάση που πρέπει να κάνουμε, και όλα περνούν από εδώ. Χρησιμοποιώντας ένα απλό παράδειγμα, θα δείξω τους δυο τρόπους που στήνονται οι τιμές, και θα μιλήσω και για τα υπόλοιπα εργαλεία που μπορούν να εφαρμοστούν ώστε να έχετε καλύτερα αποτελέσματα. 

Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μου απ’ ευθείας, μέσω του site.

Κωνσταντίνος Παπαχατζής .

Share:

Vacation rentals Greece-Greek villas