Βραχυχρόνιες Μισθώσεις – Σεμινάριο (Μέρος 1ο)

Το κίνητρο για να δημιουργήσω το σεμινάριο αυτό ήταν οι αρνητικές εντυπώσεις που αποκόμιζα στις περισσότερες συναντήσεις με πελάτες μου. Ο τρόπος που διαχειρίζονταν εμπορικά το ακίνητο τους για να το νοικιάσουν βραχυχρόνια ήταν τουλάχιστον ελλιπής, για να μην πω κακός-κάκιστος-και πάντα σκεφτόμουν ότι ‘δεν μπορεί, κάτι πρέπει να φταίει γι’ αυτό”.

Τελικά μετά από πολλά ακίνητα, πολλές συναντήσεις και αρκετές καλοκαιρινές σεζόν, κατέληξα στο ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι πιο περίπλοκες από αυτό που φαίνεται στην αρχή. Είναι λιγάκι σαν το παγόβουνο, δηλαδή μόνο το 10% φαίνεται, το υπόλοιπο 90% είναι κάτω από την επιφάνεια. Πόσο αληθινό είναι αυτό!  

Ο σκοπός λοιπόν αυτού του μίνι σεμιναρίου είναι να μπορέσει να σας περάσει κάποιες χρήσιμες πληροφορίες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Ασχολούμαι με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2005, εδώ και δεκαπέντε χρόνια, και φέτος μπαίνω αισίως στον δέκατο έκτο χρόνο.

Η δουλειά μου έχει να κάνει με το Marketing και την διαχείριση του μέρους των κρατήσεων, σε σπίτια που νοικιάζονται βραχυχρόνια, δηλαδή, διαχειρίζομαι την διαδικασία της κράτησης έως την έλευση, με ότι και αν αυτό συνεπάγεται. Ενώ το κομμάτι της φιλοξενίας και την συντήρησης των σπιτιών το αναλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι επαγγελματίες είτε είναι ιδιώτες. Επιπλέον, φροντίζω έτσι ώστε οι πελάτες μου να έχουν τα καλύτερα δυνατά οικονομικά αποτελέσματα στα κέρδη τους, κάθε νέα σεζόν και να έχουν την μέγιστη δυνατή πληρότητα.

Αυτό όλο το ξεκίνησα αρκετά πριν έρθουν στην επιφάνεια όλες οι πλατφόρμες σαν το Airbnb, και παράλληλα εργαζόμουν ως στέλεχος στο τμήμα Marketing  της Vodafone. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι νέα ανακάλυψη. Υπάρχει πολλά χρόνια η βραχυχρόνια μίσθωση στην Αγορά παγκοσμίως, απλά λειτουργούσε μειοψηφικά, και  παράλληλα με τα ξενοδοχεία, κυρίως για τα στούντιο τις βίλες και τις επαύλεις.


Μερικές παραινέσεις


Για εσάς που σκέφτεστε να ξεκινήσετε τώρα με το ακίνητο σας θα σας έλεγα να μην διστάσετε. Φροντίστε όμως πρώτα απ’ όλα να είστε ‘καθαροί’, νόμιμοι, γιατί πλέον ‘όλα φαίνονται’. Και τα λίγα που δεν φαίνονται τώρα, στο πολύ κοντινό μέλλον θα φαίνονται και αυτά. Οπότε, επειδή στους φόρους και τις υποχρεώσεις των πολιτών και των εταιρειών, το κράτος έχει συνέχεια, να είστε βέβαιοι ότι και μια δεκαετία μετά να γίνει έλεγχος, ότι είναι θα το βρουν με ότι συνέπειες επιφέρει αυτό. Η εμπειρία δείχνει ότι είναι πολύ πιο οργανωμένοι και ευφυείς από ότι θέλει το λαϊκό αίσθημα και οι εντυπώσεις. Το χειρότερο είναι ότι μετά, μπαίνετε και σε λίστα με πιο συχνούς ελέγχους- κάθε φορά που θα γίνονται έλεγχοι θα είστε οι πρώτοι ύποπτοι.

Αλλά κυρίως να θυμάστε: Πολλοί έλεγχοι ξεκινούν απο ‘κάρφωμα’, οπότε πάρτε τα μέτρα σας γι’ αυτή την περίπτωση, και κρατάτε χαμηλό προφίλ, και φροντίστε να είστε εντάξει.

Για εσάς που το σκέφτεστε, μια ακόμη παραίνεση μου θα ήταν να επιστρέψετε πίσω στους υπολογισμούς που κάνατε έως τώρα και να ξεφουσκώσετε λίγο τα νούμερα που έχετε υποθέσει ως τις απολαβές σας προ φόρων για την πρώτη χρονιά. Καλύτερα να υποθέσετε μια μετριοπαθή στάση ως προς τις απολαβές σας για την πρώτη χρονιά, με μια λογική αύξηση για κάθε ερχόμενη σεζόν, παρά να υποθέσετε πως το ακίνητο που θα μισθωθεί θα είναι φουλ από την πρώτη σεζόν.

Η επιτυχία χτίζεται, και πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για αυτό το ενδεχόμενο-να ‘χτίσετε’ την επιτυχία σας. Έτσι γίνεται καλύτερα και πιο αποτελεσματικά. Έχετε πιο καλές πιθανότητες. Εκτός βέβαια και αν το ακίνητο είναι σε τοποθεσία που είναι παγκόσμιος προορισμός (Μύκονο, Σαντορίνη, Κέντρο Αθήνας, Αρχαιολογικός χώρος), οπότε, τα πράγματα είναι λίγο καλύτερα εφόσον η σεζόν είναι και μακρύτερη ή όλο τον χρόνο.

Για εσάς που το πήρατε απόφαση και ξεκινάτε στο κοντινό μέλλον, ή για όσους από εσάς είστε πιο έμπειροι, θα ήθελα να προσθέσω και μερικά πράγματα ακόμη. Μπορεί να μην ακουστούν πολύ ωραία αλλά δυστυχώς είναι η αλήθεια.


Οι τιμές και τα διάφορα προφίλ των ιδιοκτητών


Μια κουβέντα λοιπόν για τις τιμές σας, αλλά πριν από αυτό, μια κουβέντα για τα συναισθηματικό δέσιμο που έχετε με το ακίνητο που θα νοικιάσετε.

Υπάρχουν τριών ειδών άνθρωποι που νοικιάζουν τα ακίνητο τους: αυτοί που δεν πολύ-ενδιαφέρονται και δεν έχουν κανενός είδους ιδιαίτερη συμπάθεια, και απλά θέλουν να βγάλουν χρήματα. Υπάρχουν επίσης αυτοί που το σκέφτονται πιο ψυχρά και πιο εμπορικά, πατώντας στο έδαφος γερά – αυτοί μπορούν και βλέπουν το ακίνητο σαν πελάτες που θα το νοικιάσουν, παραμερίζοντας επιδέξια και καρτερικά, ότι συναίσθημα μπορεί να μπει εμπόδιο στον τελικό στόχο τους ο οποίος είναι βέβαια να μπορέσουν να αυξήσουν τις ετήσιες αποδοχές τους εκμεταλλευόμενοι ότι έχουν στα χέρια τους για να νοικιάσουν. Και τέλος υπάρχουν και οι απόλυτα ερωτευμένοι με το ακίνητό τους. Οι χειρότεροι. Το ακίνητό τους είναι το καλύτερο – απλά δεν υπάρχει καλύτερο στην περιοχή, αλλά και στην Πλάση όλη. Και δικαίως είναι και το ακριβότερο. Και όποιος θέλει νοικιάζει – όποιος δεν θέλει ας πάει αλλού.

Αν ανήκετε στην πρώτη και δεύτερη περίπτωση, καλώς. Για όσους ανήκουν στην τελευταία κατηγορία το μόνο που έχω να πω είναι α) ή να μην προχωρήσουν, γιατί προχωρώντας στην πορεία θα κουραστούν, θα αγχωθούν πολύ, και θα απογοητευτούν, και πολλές φορές μάλιστα, θα ταλαιπωρήσουν και πολύ κόσμο β) ή να βάλουν τα δυνατά τους και να αλλάξουν κατηγορία-αμέσως!. Ο κόσμος θα μισθώσει το ακίνητό σας με σκοπό τις διακοπές του. Θα έρθει για να ξεσκάσει, και όχι για να αποδώσει φόρο τιμής και λατρείας στην ομορφιά του. Εσείς θέλετε τα χρήματά τους, και αυτοί θέλουν το σπίτι σας για διακοπές και ξεκούραση να το θυμάστε αυτό.

Για τις τιμές, αυτό που έχω να σας πω είναι ότι δεν υπάρχετε μόνο εσείς στην περιοχή σας και καλό είναι να λάβετε σοβαρά υπ’ όψη τις τιμές που έχουν «ίδια» ακίνητα με το δικό σας. Επίσης, καλό στην αρχή να ‘παίξετε’ συντηρητικά, έτσι ώστε, ως ‘πρωτάρηδες’ που δεν έχετε ούτε αξιολογήσεις, αλλά ούτε κρατήσεις, να κάνετε λίγο στην άκρη την περηφάνεια σας, και να κλείσετε τα αυτιά σας στην ντοπιολαλιά.

Η οποία ντοπιολαλιά πετάει στον αέρα κάτι απίστευτα νούμερα για ενοίκια (“έλα μωρέ, βάλτο ένα χιλιάρικο, τόσο το έχουν όλοι, κορόιδο είσαι;”) αλλά μετά, όταν με τρόμο δει ο ιδιοκτήτης ότι δεν έκλεισε το σπίτι ούτε ένας, και ζητήσει εξηγήσεις του λένε: ‘μα….έτσι έκανε ο πρώτος ξάδερφος του αδερφού του γαμπρού μου και… θησαύρισε. Εγώ δε ξέρω απ’ αυτά, έτσι λέει!’

Αντί λοιπόν να πάτε να πάρετε κρατήσεις όπως όλοι, φροντίστε να ‘κλέψετε’ κρατήσεις, για αρχή τουλάχιστον, από τον ανταγωνισμό σας. Και αφού δείτε, που γεμίζετε και που όχι, προσαρμόζετε λιγάκι προς τα επάνω ή προς τα κάτω την επόμενη σεζόν εκεί που είστε δυνατοί και εκεί που υποφέρετε.


Ένα μικρό μυστικό


Όλοι με ρωτούν τι είναι πιο σημαντικό για να πετύχεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Η έντιμη απάντηση είναι ‘τα πάντα’. Όλα μετρούν προς το τελικό αποτέλεσμα αλλά και τον στόχο που θα βάλετε για να πετύχετε. Αλλά αν θα μπορούσα να διαλέξω δυο, (πλην βέβαια, της γεωγραφικής περιοχής και της ποιότητας του ακινήτου) θα διάλεγα τα εξής: την φωτογράφιση και την επαγγελματική διαχείριση.

Όποιος δεν κάνει φωτογράφιση, πληρώνοντας επαγγελματία φωτογράφο, ειδικό, που ξέρει από φωτογραφίσεις σπιτιών τουριστικών ακινήτων, τότε ξεκινάει λάθος, και είναι το πιο σημαντικό, καίριο, χαρακτηριστικό λάθος που μπορεί να κάνει κανείς σε αυτή τη δουλειά. Πρακτικά και απόλυτα, χάνει χρήματα που βρίσκονται επάνω στο τραπέζι και είναι εκεί μόνο γι’ αυτόν, για να τα πάρει.

Αν ήμουν στη θέση του (γνωρίζοντας βέβαια από πριν την έκβαση, λόγω εμπειρίας!) και ήθελα να έχω καλές κρατήσεις, και με καλή μελλοντική προοπτική, θα έβρισκα τον ακριβότερο επαγγελματία φωτογράφο, και θα πλήρωνα όσο-όσο για μια επαγγελματική φωτογράφιση άξια βραβείου-ακόμα και αν έμπαινα μέσα. Ακόμα και αν χρειαζόταν να δώσω 1000€, και παραπάνω, θα το έκανα χαλαρότατα. Διότι απλούστατα, γνωρίζω εκ πείρας πως μια επαγγελματική φωτογράφιση από φωτογράφο που εξειδικεύεται σε καταλύματα, βγάζει όλα τα έξοδά της στην πρώτη κράτηση που θα φέρει-και θα την φέρει. Και θα φέρει και άλλες πολλές. Και μετά, θα φέρνει κρατήσεις εντελώς δωρεάν, συνέχεια, για 10-15 χρόνια. Τι άλλο να εξηγήσω! Πιο απλά δεν γίνεται. Η πιο καλή και σίγουρη επένδυση.

Αν λοιπόν ξεκινάτε τώρα, φωνάξτε επαγγελματία φωτογράφο-θα πετάτε από τη χαρά σας στο τέλος της σεζόν, θα κυκλοφορείτε με ένα χαμόγελο μέχρι τα αυτιά, και θα έχετε το θάρρος και την όρεξη να συνεχίσετε και την επόμενη σεζόν. Εάν ήδη νοικιάζετε το ακίνητό σας και το έχετε φωτογραφίσει με το κινητό σας, ή με φωτογράφιση…γάμου και βαπτίσεων (!), και έχετε κρατήσεις, φανταστείτε τι θα γίνει με την πληρότητα του ακινήτου σας  όταν περάσετε σε επαγγελματικές φωτογραφίες από φωτογράφο ειδικευμένο σε φωτογραφίσεις ακινήτων.

Τέλος, φροντίστε να έχετε τα δικαιώματα της φωτογράφισης. Να πληρώνετε για τις φωτογραφίες σας από την τσέπη σας. Μην ‘τσιμπάτε’, αν σας έχουν πει παλαιότερα να φωτογραφηθεί το σπίτι δωρεάν ‘στο πλαίσιο των υπηρεσιών μας’ κλπ. κλπ. γιατί αν τσακωθείτε, έχουν τα δικαιώματα της φωτογράφησης, και θα σας τις πάρουν, ή θα σας ζητήσουν χρήματα για να αγοράσετε τα δικαιώματα και θα τις πληρώσετε…καραβίσιες.

Όσο αφορά την επαγγελματική διαχείριση, αυτό είναι αυταπόδεικτο. Άλλα αποτελέσματα και κέρδη θα έχετε αν σας αναλάβει κάποιος επαγγελματίας, και άλλα αν προσπαθήσετε να συντονίσετε το μέρος των κρατήσεων μόνοι σας. Σχεδόν κάθε φορά που αναλαμβάνω ένα σπίτι, ανακαλύπτω πως οι ιδιοκτήτες ήταν πολύ ευχαριστημένοι που το έτρεχαν μόνοι τους και έβγαζαν… 50 διανυκτερεύσεις. αλλά πρώτον, σε μια περιοχή που πιάνει τις 100-120 διανυκτερεύσεις αυτό είναι μάλλον κακό σκορ. Δεύτερον, με τρόμο ανακαλύπτω συνήθως, ότι δεν κάνουν τίποτε για να προστατέψουν την περιουσία τους, πλην της κλασικής συμβατικής ασφάλισης, με αποτέλεσμα το ακίνητο να εκτίθεται σε πολύ μεγάλους κινδύνους, εν αγνοία των ιδιοκτητών, που είναι όλο μέσα στην καλή χαρά, μέχρι να φάνε την ‘κατραπακιά’, και να τους έρθει ο ουρανός σφοντύλι και να τρέχουν στα δικαστήρια για να σώσουν το σπίτι τους. 

Υπάρχει όμως και κάτι άλλο. Εδώ θα πάθετε ένα μικρό σοκ. Ελάχιστοι αντιλαμβάνονται ότι αυτό όλο με το Airbnb έχει κάποιες ομοιότητες πλέον με ‘φούσκα’. Όταν όλοι βγάζουν ‘κάτι’ ή όταν ακούς στο σούπερ μάρκετ τις κυρίες στο ταμείο να μιλούν και να λένε ‘μα το έβαλα στο αρ μπι μπι χρυσή μου και βγάζω’, κάτι δεν πάει καλά…Έχει αρχίσει και θυμίζει Χρηματιστήριο, όπου τότε στις ένδοξες ημέρες, και ο τελευταίος βοσκός έπαιρνε απο τα χειμαδιά τον χρηματιστή του για να κάνει daily trading with options. Όσοι είμαστε πολλά χρόνια στις βραχυχρόνιες το ξέρουμε, και οι πιθανότητες συντείνουν στο να αρχίσει να διορθώνεται η κατάσταση και να μπαίνει κάποια ισορροπία ειδικά σε περιοχές που το καθεστώς των μισθώσεων έχει ανατραπεί εντελώς λόγω του ότι η περιοχή είναι τουριστικός προορισμός. Μην ξεχνάμε επίσης το ποσοστό που υπάρχει μέσα σε όλο αυτό που είναι ‘μόδα’, και θα φύγει κάποια στιγμή για να επιστρέψει στους ξενοδόχους οι οποίοι είναι οι πλέον αδικημένοι τώρα και κάποια στιγμή θα πάρουν τα επάνω τους, σε βάρος των βραχυχρόνιων φυσικά. Ο ρόλος του σοβαρού επαγγελματία διαχειριστή είναι να φιλτράρει τους ιδιοκτήτες που πάνε για την αρπαχτή, από αυτούς που θέλουν να αδράξουν την ευκαιρία, να δουλέψουν σκληρά και να φέρουν αποτελέσματα, και όχι να βάλουν το σπίτι για 2 εβδομάδες τον Αύγουστο για να κονομήσουν. Με αυτούς που είναι σοβαροί, θα δουλέψει, έχοντας σαν στόχο να κάνει το σπίτι εμπορική επιτυχία στην περιοχή του, και να είναι ανεξάρτητο από πλατφόρμες και άλλα παραμύθια, μετά από 3-4 σεζόν. Να γίνει όνομα δηλαδή. Ρεκλάμα. Και να στέκεται το σπίτι μόνο του στη περιοχή από τα άλλα λίγα που θα έχουν μείνει επίσης και δεν θα κάνουν τίποτα επειδή η δουλειά θα έχει πέσει στο 1/3 ή το μισό, λόγω ξεφουσκώματος. 

Οπότε προσωπικά τουλάχιστον, κοιτάω το μετά. Όχι μόνον το τώρα. Και πως να προετοιμάσω τον πελάτη που του διαχειρίζομαι το σπίτι για το μετά. Από τώρα όμως. Για να μπορέσει να τα καταφέρει για την μετά-φούσκα εποχή.

Προσοχή λοιπόν. Άλλο επαγγελματική διαχείριση και άλλο ερασιτεχνική διαχείριση.

Στο δεύτερο μέρος, θα σας περιγράψω λίγο τις πλατφόρμες, αλλά από μια άλλη οπτική, που πιστεύω πως θα την βρείτε πολύ χρήσιμη. Κατ’ αρχήν θα βρείτε μια λίστα με σχεδόν ΟΛΕΣ τις πλατφόρμες στον κόσμο. Και θα αναλύσω τρία πολύ βασικά χαρακτηριστικά τους, από την ‘μέσα’ πλευρά όμως: το πρώτο είναι οι προμήθειες, το δεύτερο είναι η κατάταξη στα αποτελέσματα, και το τρίτο είναι οι αξιολογήσεις (τα λεγόμενα reviews). Και θα το κλείσω με το αναφερθώ στην καλύτερη λύση για να γεμίζετε το κατάλυμα σας!

Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μου απ’ ευθείας, μέσω του site.

Κωνσταντίνος Παπαχατζής

Share:

Vacation rentals Greece-Greek villas