Γιατί δεν κινδυνεύει η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα

Another articles
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Του Κωνσταντίνου Παπαχατζή

Οι περισσότεροι από εσάς θα έχετε ήδη ενημερωθεί για την στροφή που έχουν κάνει ορισμένοι ιδιοκτήτες που επιστρέφουν στην παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση εγκαταλείποντας την βραχυχρόνια μίσθωση.

Αν και είναι πέρα από κάθε αμφισβήτηση ότι υπάρχει όντως η μετακίνηση αυτή, θα πρέπει να ρίξουμε μια ματιά στην μεγαλύτερη εικόνα, γιατί αν μείνουμε στους τίτλους αυτών των ημερών το συμπέρασμα που θα έβγαινε αβίαστα θα ήταν πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αποτύχει πλήρως  και η Αγορά γυρνάει την πλάτη της σε αυτές.

Φαινομενικά τουλάχιστον, η βραχυχρόνια μίσθωση υπάρχει για το ευρύ Ελληνικό κοινό μόλις τα τελευταία 6-7 χρόνια, συμπεριλαμβάνοντας εκτός των ενοικιαστών και την συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων που μισθώνουν βραχυχρόνια. Η πραγματικότητα όμως είναι εντελώς διαφορετική. Σπίτια στην Ελλάδα είχαν αρχίσει και ενοικιάζονταν βραχυχρόνια από τις αρχές της δεκαετίας του ‘90, ενώ παγκοσμίως ή αρχή έγινε περί τα τέλη της δεκαετίας του ‘60 με τη Novasol.

Το ‘Μπαμ’ έγινε πρόσφατα για τρεις λόγους: πρώτον η ανάγκη για χρήμα λόγω κρίσης, δεύτερον η ευκολία πρόσβασης στα ‘εργαλεία’ δηλ. στις πλατφόρμες λόγω του Internet, και τρίτον η ταχύτητα διάδοσης της χρηματικής απόδοσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης από στόμα σε στόμα.

Όπως κάθε τι φαινομενικά καινούργιο που αποδεικνύεται προσοδοφόρο έτσι και εδώ είδαμε φαινόμενα τύπου ‘Πυρετός του Χρυσού’. Και με τόσα ακίνητα αδιάθετα που υπήρχαν, και με την τάση υπερβολής που μας διακρίνει δεν ήταν δύσκολο να φτάσουμε γρήγορα σε έναν κορεσμό που είχε τρεις μορφές: 1) τα ακίνητα προς μίσθωση ήταν πολλά, αλλά η ζήτηση για κάθε περιοχή δεν άλλαζε δραματικά, απλά ακολουθούσε μια ελαφρά ανοδική τάση, ανάλογα της περιοχής. Ως εκ τούτου φτάσαμε σε καταστάσεις όπου μόνο τον Αύγουστο σε κάποιες περιοχές, η πληρότητα έφτανε το 100% ενώ μήνες όπως ο Ιούνιος και ο Σεπτέμβριος έβρισκαν ακίνητα με πληρότητα κάτω του 50%. 2) Υπήρχε πληρότητα σε μέρη που μέχρι πρόσφατα ήταν αδιανόητο να φανταστούμε ως τουριστικούς προορισμούς, πχ. Αυλίδα, Αλεποχώρι Σκάλωμα που ήταν γνωστά μόνο στον ντόπιο πληθυσμό. 3) Παντός είδους ακίνητα ενοικιάζονταν βραχυχρόνια.

Όλη αυτή η κατάσταση δε, επηρεαζόταν άμεσα από δυο παράγοντες: βασικό ήταν το ότι τη διαχείριση την έκαναν οι ιδιοκτήτες μόνοι τους. Και επιπλέον οι ίδιοι είχαν επηρεαστεί σε τέτοιο βαθμό από τον ‘Πυρετό του Χρυσού’, που είχαν ξεκινήσει να επενδύουν: έχτιζαν ή μετέτρεπαν ακίνητα, έριχναν χρήμα στην κατασκευή  με σκοπό να μπουν στο παιχνίδι και να επεκτείνουν τις δραστηριότητες τους. Δεν υπολόγιζαν όμως πρώτα παράγοντες και ρίσκα, καθώς και την εικόνα της Αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που έδειχνε ήδη σημεία κορεσμού σε κάποια γεωγραφικά σημεία της χώρας. Σε κάποια άλλα μέρη βέβαια, απλά δεν υπάρχει ποτέ κορεσμός και υπάρχει πάντα ζήτηση όσα σπίτια και αν γίνουν διαθέσιμα. Αλλά αυτά τα μέρη είναι λίγα και γνωστά σε όλους μας.

Και ήρθε η στιγμή που συνέβησαν μερικά πράγματα σχεδόν μαζί. Τα πολλά διαθέσιμα ακίνητα προς μίσθωση, μαζί με την πανδημία, κατάφεραν να ρίξουν τη ζήτηση σε πολύ μεγάλο βαθμό. Αλλά και πριν την πανδημία, τα σημάδια ήταν ήδη ορατά σε όσους γνώριζαν να τα διακρίνουν. Ήδη οι ιδιοκτήτες σε πολλές περιοχές είχαν αρχίσει και έκαναν διπλές σκέψεις για το αν θα συνέχιζαν ή όχι με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Και αυτό διότι και ο κορεσμός σε κάποιες περιοχές ήταν πλέον εμφανής αλλά και ο ανταγωνισμός μεταξύ των ακινήτων ήταν έντονος, με τις τιμές να συμπιέζονται ολοένα προς τα κάτω.  Η Αγορά είχε αρχίσει να αυτορυθμίζεται. Με την έλευση της πανδημίας η απόφαση πολλών ιδιοκτητών έγινε ευκολότερη.

Ήταν και κάτι άλλο. Πολλοί ιδιοκτήτες ‘μέτρησαν τα κουκιά’ (κατόπιν εορτής δυστυχώς και ως συνήθως – θα μπορούσαν να το γνώριζαν πριν καν ασχοληθούν) και κατάλαβαν ότι τους ήταν ασύμφορο να συνεχίζουν να μισθώνουν βραχυχρόνια. Αυτό, όσο και αν δεν θέλουν να το παραδεχτούν αρκετοί συνέβη κυρίως από δικές τους λανθασμένες κινήσεις και επιλογές. Έβαζαν τιμές ισοδύναμες με όσα χρήματα τους έλειπαν, και όχι τιμές ίσες με το μέσο όρο της περιοχής για το είδος του σπιτιού που μίσθωναν. Είχαν μια απατηλή εικόνα για το ακίνητό τους. Δεν είχαν εμπειρία διαχείρισης κρατήσεων, ούτε γνώση των εργαλείων που είναι διαθέσιμα σε διαχειριστές. Δεν είχαν γνώση προώθησης και marketing, με αποτέλεσμα να κρέμονται για τις κρατήσεις της σεζόν αποκλειστικά από μια πλατφόρμα, χωρίς να κάνουν τίποτε άλλο και απλά να περιμένουν-χωρίς καμία επιθετική στρατηγική σε εφαρμογή. Οπότε έκαναν κάποια στιγμή τις πράξεις, και είδαν ότι δεν έβγαζαν και τόσα, σε σχέση με αυτά που φαντάζονταν, κάτι που έκανε ευκολότερη την απόφαση είτε της διακοπής είτε της ‘μεταγραφής’ στις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Είμαστε λοιπόν τώρα στο τέλος της περιόδου όπου όλοι μίσθωναν βραχυχρόνια ότι είχαν και δεν είχαν – ο Πυρετός του Χρυσού ήλθε και απήλθε. Γιατί αυτό ζήσαμε τα τελευταία χρόνια. Αυτό δεν ήταν βραχυχρόνια μίσθωση. Νομίζαμε πως ήταν. Και πήγαμε να το φέρουμε στα μέτρα μας, αλλά ατυχήσαμε.

Όπως λοιπόν πολλές άλλες Αγορές, έτσι και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις περνούν από μια περίοδο δόξας, ωριμάζουν και αυτορυθμίζονται. Από εδώ και πέρα θα υπάρξει μια πιο ξεκάθαρη κατάσταση. Αρκετοί ακόμα θα εγκαταλείψουν, αναζητώντας αλλού την φλέβα χρυσού που θα τους κλείσει τις μαύρες τρύπες ή θα τους εκπληρώσει τα όνειρα. Κατά προτίμηση στα γρήγορα, και κυρίως χωρίς πολύ κόπο. Άλλοι θα παλινδρομούν μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης για λίγο καιρό ίσως προσπαθώντας να ρεφάρουν ή έως ότου βαρεθούν. Και κάποιοι θα πουλήσουν το ακίνητό τους και θα ξεμπερδέψουν.  Όλοι αυτοί όμως από την αρχή ήταν ακατάλληλοι γι’ αυτό το είδος της δουλειάς έτσι κι αλλιώς.

Μιας δουλειάς που υπάρχει εδώ και πολλά χρόνια. Απλά έτυχε η πλειοψηφία του κόσμου να την ανακαλύψει πρόσφατα λόγω της συγκυρίας, που αν δεν υπήρχε, θα έμενε ένα μυστικό πολύ καλά κρυμμένο.

Μιας δουλειάς που ανταμείβει πλουσιοπάροχα τους ιδιοκτήτες, και πολύ παραπάνω από τον μέσο όρο οποιασδήποτε μέσης εργασίας στην Ελλάδα, εάν συγκριθεί με τρέχοντες μισθούς και αμοιβές. Αλλά για να δει κάποιος την ανταμοιβή αυτή θα πρέπει να δουλέψει πολύ σοβαρά, και ‘θα του βγει το λάδι’ στην κυριολεξία. Για να αποδώσει δε τα αναμενόμενα θα πρέπει να είναι όλα σωστά και να δουλεύουν στην εντέλεια:

Το σωστό ακίνητο στο σωστό μέρος.  Προσεκτικά σχεδιασμένες και υπολογισμένες κινήσεις έχοντας συναίσθηση της εποχικότητας. Επιτεύξιμοι στόχοι με ρεαλιστικά νούμερα και ακόμα πιο ρεαλιστικές προβλέψεις για το μέλλον, λαμβάνοντας υπ’ όψη και τυχόν απρόβλεπτα συμβάντα. Προσεγμένο service στον ενοικιαστή που να αγγίζει την τελειότητα. Και για αρκετές περιπτώσεις λειτουργία όχι σαν ιδιώτες, αλλά σαν εταιρεία, για ευνόητους λόγους. Δημιουργία αποθεματικού ασφαλείας, για να μπορεί κάποιος να αντιμετωπίζει κακές χρονιές σαν τη φετινή, και να μπορεί να τις βγάζει με σχετική άνεση. Και κυρίως ανάθεση σε κάποιον τρίτο που ξέρει καλά την βραχυχρόνια μίσθωση. Δεν είναι τυχαίο το ότι πολλά από τα ακίνητα που επιβίωσαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι υπό τη σκέπη διαχειριστών ακινήτων (property managers) που ξέρουν τα κατατόπια, και αυτά τα ακίνητα θα γίνουν περισσότερα – η τάση είναι παρόμοια και στο εξωτερικό εδώ και καιρό.

Εξ’ άλλου η Airbnb δεν είναι αρκετή πια για να φουλάρει ένα ακίνητο. Χρειάζονται επιπλέον εργαλεία και τεχνικές, που είναι άγνωστα και δύσκολα στους πιο πολλούς, αλλά ακόμη και για τους φιλομαθείς η καμπύλη μάθησης είναι πολύ απότομη. Εκτός πια, και αν μιλάμε για ένα ακίνητο-όνειρο, που βρίσκεται σε περιοχή-τουριστικό κόμβο. Αλλά αν είναι έτσι, τι δουλειά έχει στην Airbnb και δεν γεμίζει από μόνο του εξ’ αρχής; (κάτι που είναι επίσης ένα μυστικό, εξ ίσου πολύ καλά κρυμμένο).

Μιας δουλειάς που δεν περίμενε τις πλατφόρμες για να αποκτήσει πελάτες, αλλά τους έβρισκε μια χαρά και χωρίς αυτές. Και τι πελάτες! Από αυτούς που έχουν χρόνια να δουν στον μαζικό τουρισμό, που αφήνουν χρήμα στην τοπική οικονομία γιατί κυκλοφορούν και ξοδεύουν. Είναι το είδος που ξέρει να αναβαθμίζει τις διακοπές του σε άλλο επίπεδο, χωρίς να ξοδέψει μια περιουσία και ταυτόχρονα επιτυγχάνει να μένει μακριά από τις μάζες απολαμβάνοντας μια ιδιωτική διαμονή μόνοι με παρέα ή οικογενειακά και ταυτόχρονα σε ένα ασφαλές και όμορφο περιβάλλον που ταιριάζει ακριβώς στα γούστα τους χωρίς να χρειαστούν ιδιαίτεροι συμβιβασμοί – αντίθετα η κατοικία που μένει είναι τις περισσότερες φορές ευέλικτη και προσαρμόζεται λίγο-πολύ στις ανάγκες τους, αντί να χρειαστεί να προσαρμοστούν οι ίδιοι με ότι παρέχεται. 

Γι’ αυτό δεν κινδυνεύει η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα.

Η αλήθεια είναι πως θα μας βόλευε πολύ όλους όσους εξακολουθήσουμε να εργαζόμαστε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις να γίνει πιστευτό πως δεν ‘τραβάνε’ πλέον. Φαντάζεστε τι πληρότητα θα είχαν τα σπίτια στην Αθήνα του χρόνου για όλη τη σεζόν, με τα μισά μόνο από αυτά να είναι διαθέσιμα προς βραχυχρόνια μίσθωση; Τι καλύτερο δώρο να ζητούσε κάποιος.

Όσοι είμαστε σε αυτή την Αγορά γνωρίζουμε πως λειτουργεί, και ότι έχει τους ανθρώπους και τα μέσα που να μπορούν να τα κάνουν όλα αυτά όπως πρέπει, ώστε και οι στόχοι των ιδιοκτητών να επιτυγχάνονται, αλλά και οι ενοικιαστές να μένουν ευχαριστημένοι. Με ελάχιστες ζημιές για τους ιδιοκτήτες και λίγες άτυχες στιγμές για τους ενοικιαστές, και ένα άριστο τελικό προϊόν  προς τα μέσα αλλά και προς το εξωτερικό. Μια πολύ σοβαρή και ακόμη καθαρή Αγορά. Με διαθέσιμο χώρο για όσους την δουν σοβαρά και με επαγγελματικό μάτι. Που θα έχει πάντα πολυάριθμους πελάτες που αυξάνονται συνεχώς, και  θα προτιμούν να μένουν σε σπίτια για τις διακοπές τους και να απολαμβάνουν όλα τα προτερήματα που προσφέρει αυτό το είδος της διαμονής.