Το ξεκίνημα έγινε νωρίτερα. Πριν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb γίνουν γνωστές στο ευρύ κοινό. Με 18 χρόνια εμπειρίας στη διαχείριση κρατήσεων και Marketing, η ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών είναι πολύ υψηλή. Σχετικές πληροφορίες για ανάληψη διαχείρισης κρατήσεων και Marketing θα βρείτε εδώ. Όλα είναι σε μορφή ερωτήσεων και απαντήσεων και καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα. Αφορούν δε όσους από εσάς ενδιαφέρονται να μισθώσουν βραχυχρόνια την βίλα την έπαυλη ή το εξοχικό σας.
Τα ακίνητα που αναλαμβάνουμε για βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ως επι των πλείστων, και πλην ελαχίστων εξαιρέσεων, εξοχικά σπίτια και βίλες με πισίνα. Όπου λόγω χαρακτηριστικών ή, λόγω θέσης είναι κατάλληλα για διαμονή κυρίως από ξένους επισκέπτες. Ακριβή χαρακτηριστικά των σπιτιών που αναλαμβάνουμε για βραχυχρόνια μίσθωση μπορείτε να τα δείτε στη σελίδα επικοινωνίας.
Πως συνεισφέρετε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Αναλαμβάνουμε το Marketing και το διαδικαστικό / συντονιστικό μέρος των βραχυχρόνιων μισθώσεων του εξοχικού ή της βίλας. Στο κομμάτι που αφορά την φιλοξενία, είστε πάντα εσείς. Μερικά από τα καθήκοντα μας είναι: α) η τελειοποίηση της ήδη υπάρχουσας κατάστασης όσο αφορά την παρουσίαση του ακινήτου στο Internet. β) η περαιτέρω προώθησή του βάζοντας στόχο υψηλούς τζίρους και πιάνοντας τους. γ) η διεκπεραίωση του διαδικαστικού των κρατήσεων (επικοινωνία με ενοικιαστές, υπογραφή εγγράφων συμφωνητικών ενοικίασης, επιβεβαίωσης διαμονής και λίστας επισκεπτών, αποστολή οδηγιών έλευσης και συλλογή στοιχείων και αποστολή στον Λογιστή σας ή σε εσάς). δ) στενή παρακολούθηση του ανταγωνισμού. ε) σωστές τιμές και τιμοκατάλογοι για τώρα και για το μέλλον. στ) συνεργασίες με εταιρείες luxury travel, και πρακτορεία σε πολλές χώρες (το booking.com το Homeaway και το Airbnb δύσκολα γεμίζουν πλέον ένα ακίνητο που έχει υψηλό ενοίκιο, κυρίως και λόγω της υπερ πληθώρας ακινήτων που προσφέρονται).
Οπότε θα ασχολείστε μόνο με το μέρος που αφορά τη φιλοξενία. Ειδάλλως το πρώτο κομμάτι στο οποίο και αναφερθήκαμε που αφορά ως προς τον συντονισμό στις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει πολλά μέρη του που είναι και τεχνικά αλλά και εμπειρικά και χρειάζεται εξειδίκευση. Εάν το αναλάβετε, έχετε πάρα πολλά να μάθετε και θα χρειάζεται πολύ χρόνο και όλη την προσοχή σας για να βαδίσει σωστά. Όλα μετρούν. Και μια λέξη μόνο μπορεί να σας στερήσει μια βραχυχρόνια μίσθωση. Θα χρειαστεί πολλή ενέργεια από μέρους σας για να το κρατήσετε σε ισορροπία.
Συνήθως η σεζόν για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων ξεκινά (στην καλύτερη περίπτωση) Πάσχα ή τον Μάϊο, και τελειώνει τα τέλη Οκτωβρίου εκτός βέβαια από πολύ τουριστικές περιοχές πχ. Κέντρο Αθήνας, Σαντορίνη, Μύκονο, Ναύπλιο, Θεσσαλονίκη, όπου δουλεύουν όλο το χρόνο. Για όλες τις άλλες περιπτώσεις, είναι από Μάϊο έως Οκτώβριο. Επειδή οι ξένοι επισκέπτες κλείνουν τα σπίτια νωρίς (έως και 15 μήνες πριν έρθουν), το ιδανικότερο όλων είναι να είστε έτοιμοι για να δεχτείτε αιτήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, κάποια στιγμή, από τον Ιούλιο έως και τον Δεκέμβριο φέτος. Αλλά οι μισθώσεις θα είναι για τον επόμενο χρόνο, για την ερχόμενη σεζόν. Μερικοί μπαίνουν και πιο αργά (Ιανουάριο-Μάρτιο.) Αλλά αν το κάνετε έτσι, θα έχετε χάσει σημαντικές ευκαιρίες για κρατήσεις το χειμώνα. Υπάρχουν εξοχικά και βίλες που είναι πλήρη, πριν τον Μάρτιο.
Εάν είναι να ξεκινήσετε, κάποια στιγμή θα το κάνετε, άσχετα απο τη εποχή. Τώρα αν το φέρουν έτσι οι συγκυρίες ώστε να μπορείτε να είστε έτοιμοι και να φαίνεται το ακίνητο στο τέλος του φθινοπωρου ή του έτους, τόσο το καλύτερο.
Καλέσετε στο τηλέφωνο που θα βρείτε στην σελίδα επικοινωνίας. Ή να μας στείλετε email, αφού δείτε προσεκτικά τα χαρακτηριστικά των σπιτιών που αναλαμβάνουμε. Από εκεί, εμείς θα αξιολογήσουμε βάσει και της περιοχής, τιμή και πιθανά μικτά έσοδα από τις μισθώσεις και θα σας κάνουμε μια πρόταση. Σε δεύτερο βήμα θα χρειαστούμε κάποια έγγραφα: (άδεια σπιτιού, ταυτότητα, λογαριασμός ρεύματος, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, Αρ. Λογ/μού Τράπεζας.) Και σε τρίτο βήμα υπάρχει συμβόλαιο συνεργασίας που θα πρέπει να συμφωνήσετε για να ξεκινήσουμε.
Ειδική μνεία για τη φωτογράφιση: θα χρειαστείτε επαγγελματικές φωτογραφίες για το ακίνητό σας – δεν κοστίζουν πολύ. Αλλά η πολυετή εμπειρία μας έχει δείξει πως ακόμα και να κοστίσουν οι φωτογραφίες θα σας πληρώνουν για πολλά χρόνια, και αξίζει το έξοδο-είναι και το μόνο ρίσκο σας. Επιπλέον θα έχετε τα δικαιώματα χρήσης τους, σε αντίθεση με κάποιες εταιρείες που τις βγάζουν για εσάς δωρεάν. Αλλά σε περίπτωση διακοπής συνεργασίας μένετε χωρίς φωτογραφίες. Και αυτό γιατί έχουν τα δικαιώματα χρήσης και σας τις παίρνουν-και πρέπει να ξεκινήσετε από την αρχή. Αν αντέχετε οικονομικά, δείτε και την πιθανότητα να σας γυρίζουν και ένα video με drone.
Φυσικά και μπορούμε, αλλά η μεταβίβαση την ανάληψης θα πρέπει να γίνει κάποια στιγμή μεταξύ δυο καλοκαιρινών σεζόν (Φθινόπωρο / Χειμώνα), δηλαδή τους ‘ήρεμους’ μήνες του χρόνου, για ευνόητους λόγους. Η ανάληψη προϋποθέτει πληρη ανάληψη, συμπεριλαμβανομένου και του site εκτός απο τις πλατφόρμες.
Τι λέει ο Νόμος;
Θα βρείτε πληροφορίες για το Νομικό καθεστώς στην ανάλογη σελίδα μας που αναφέρεται στο νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το σημαντικότερο που πρέπει να θυμάστε είναι το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, η δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής, αν είστε νομικό πρόσωπο (νομική οντότητα) ή φυσικό πρόσωπο, και ο φόρος που θα πληρώνετε για το εκμισθούμενο ακίνητο και πότε.
Το χρηματικό όφελος ποικίλει, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και την ποιότητα του σπιτιού, αλλά και από την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Αλλά υπάρχουν σπίτια που στο τέλος της σεζόν έχουν μαζέψει από τις μισθώσεις πολύ παραπάνω από 100,000€ μικτά. Αυτό βέβαια σε πολύ τουριστικές περιοχές με μεγάλη σεζόν. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου δεν βγάζουν τίποτα: αυτό γίνεται συνήθως λόγω παρέμβαση του ιδιοκτήτη στους τιμοκαταλόγους και τις ελάχιστη διάρκεια διαμονής. Η γίνεται διότι το σπίτι είναι ακατάλληλο, και η περιοχή το ίδιο. Γι αυτό ακριβώς τον λόγο επιμένουμε στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο καθώς και στην ποιότητά του.
Το πρώτο και κυριότερο είναι η επικοινωνία με τους ενοικιαστές. Από την στιγμή που θα κλείσουν το σπίτι για διαμονή, θα πρέπει να διασφαλίσουμε κάποια πράγματα για τον ιδιοκτήτη. Καιι κυρίως το ότι οι ενοικιαστές συμφωνούν με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που θα διαμείνουν και δεν υπάρχει παρεξήγηση. Καθώς επίσης ότι συμφωνούν με τους κανόνες διαμονής στο ακίνητο. Επιπλέον διασφαλίζεται η ευθύνη στην περίπτωση ατυχήματος σε κάποιον από τους διαμένοντες, καθώς και η περίπτωση κλοπής. Διασφαλίζουμε το νόμιμο της διαδικασίας όσο αφορά το φορολογικό κομμάτι, λαμβάνοντας όλες τι πληροφορίες που είναι απαραίτητες. Και φυσικά καταγράφουμε όλα τα χαρακτηριστικά της κάθε διαμονής, τα οποία είναι διαθέσιμα στον ιδιοκτήτη μέσω ειδικής σελίδας στην οποία και έχει αποκλειστική πρόσβαση από το κινητό του ή το tablet του (η laptop).
Υπάρχει ειδική μνεία για τον καθαρισμό και τις επιπρόσθετες υπηρεσίες στην νέα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που μπορείτε να διαβάσετε στην ανάλογη σελίδα μας. Αλλά σε γενικές γραμμές θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα, και φορολογούνται αναλόγως. Παρ’ όλα αυτά, πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων ο Νόμος επιτρέπει τον καθαρισμό μεταξύ μισθώσεων από τους ιδιοκτήτες ή κάποιον ειδικευμένο. Και για υπηρεσίες πέρα από τον καθαρισμό (πχ. πρωϊνό, μεταφορές κλπ.) υπάρχουν νόμιμες εναλλακτικές λύσεις.
Αυτό το αναλαμβάνουμε εμείς και είμαστε σε ανοιχτή επικοινωνία μαζί σας για τις περιπτώσεις που υπάρξει κάποια αλλαγή εκτός των μισθώσεων που έχουν περάσει από εμάς για να αποφευχθούν τυχόν διπλοκρατήσεις για τις ίδιες μέρες. Εσείς μπορείτε να είστε ενήμεροι ανά πάσα στιγμή μέσω της ειδικής σελίδας, στην οποία θα καταγράφονται όλες οι λεπτομέρειες και θα φαίνεται η διαθεσιμότητα που υπολείπεται για μισθώσεις καθώς και οι λεπτομέρειες των επερχόμενων μισθώσεων.
Για την περίπτωση όπου γίνουν ζημιές στο ακίνητο κατά τη διάρκεια διαμονής, υπάρχει διαδικασία όπου ένα χρηματικό ποσό (επιπλέον της μίσθωσης) συνοδεύει τους ενοικιαστές που θα μείνουν στο ακίνητο. Εάν κατά την αναχώρηση και μετά από δική σας επιθεώρηση, βρεθεί κάποια ζημιά, το χρηματικό ποσό καλύπτει την αποζημίωση της. Κρατείται δε από τους ενοικιαστές-ολόκληρο ή μέρος τους- και αποδίδεται σε εσάς. Αυτό για μικρό-ζημιές. Για μεγαλύτερες ζημιές, υπάρχει όρος στο μισθωτήριο που υπογράφουν, που σας καλύπτει έτσι ώστε να είναι εν γνώση τους, ότι: αν η αξία της ζημιάς είναι μεγαλύτερη από το εχέγγυο ζημιών θα πρέπει να τα βρείτε με κάποιο ποσό, ώστε να σας καλύψουν.
Τέλος, θα πρέπει να ασφαλίσετε το ακίνητό σας για τέτοιες περιπτώσεις, για να είστε απόλυτα σίγουροι ότι θα καλυφθείτε εάν συμβεί κάτι τέτοιο. Δεν κοστίζει και πολύ μια τέτοια ασφάλιση. Για την περίπτωση ατυχημάτων μέλους ή μελών της ομάδας των ενοικιαστών κατά τη διάρκεια της διαμονής, η πιο σωστή λύση είναι πάλι η ασφάλιση.
Μπορεί να οριστεί από εσάς, αλλά εάν το κάνετε αυτό, έχετε ήδη κάνει μισό βήμα προς την αποτυχία. Οι σωστές τιμές μίσθωσης ορίζονται από αρκετούς παράγοντες, και μια λάθος εκτίμηση βασισμένη σε συναισθηματικούς λόγους ή κουβέντες του ενός και του άλλου, ειδήμονες της περιοχής ‘που ξέρουν καλύτερα’ θα έχει εξαιρετικά αρνητικές επιπτώσεις στην όλη έκβαση.
Μπορεί να οριστεί από εσάς, αλλά εάν το κάνετε αυτό, έχετε κάνει μισό βήμα προς την αποτυχία. Συνήθως υπάρχει ένα μοτίβο ελάχιστης διαμονής που χρησιμοποιείται και είναι αλάνθαστο. Και συνήθως δεν αναλαμβάνουμε ακίνητα για μισθώσεις μικρότερες από τρεις διανυκτερεύσεις.
Η απάντηση δεν είναι απλή και δεν είναι μια. Ο χρόνος της πληρωμής σας εξαρτάται από την πηγή προέλευσης της μίσθωσης για ένα ακίνητο. Για παράδειγμα, στην καλύτερη περίπτωση, για μίσθωση που κλείστηκε τηλεφωνικά, θα πάρετε μια προκαταβολή πχ. 20% στο κλείσιμο, στον τραπεζικό λογαριασμό σας, και το υπόλοιπο ποσό θα διευθετηθεί κατά την έλευση μετρητοίς. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου συμβαίνει κάτι παρόμοιο. Αλλά η πληρωμή του υπολοίπου γίνεται 5 εργάσιμες μετά την έλευση στον τραπεζικό λογαριασμό σας. Υπάρχουν πρακτορεία που πληρώνουν όλο το ποσό 7-10 ημέρες πριν την έλευση, χωρίς κάποια προκαταβολή. Και υπάρχουν και οι χειρότερες περιπτώσεις που πληρώνεστε 30 μέρες μετά την έλευση.
Τις υποχρεώσεις που έχετε προς το κράτος και την εφορία μπορείτε να τις βρείτε στην νέα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και να τις διαβάσετε στην ανάλογη σελίδα μας. Σε γενικές γραμμές: δεν υπάρχει όριο στον αριθμό των μισθώσεων, ισχύει η φορολογική κλίμακα 15%-35%-45%, κάθε μίσθωση θα πρέπει να δηλώνεται στην εφορία (δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής) με διορία έως τις 20 του επόμενου μήνα μετά την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή (μετά υπάρχει πρόστιμο). Θα χρειαστείτε Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης για το ακίνητο και ΑΜΑ (μοναδικός κωδικός του μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής).
Η αμοιβή της Host είναι με το αποτέλεσμα και είναι 8%+ΦΠΑ επι των απολαβών σας στην τράπεζα, για κάθε μίσθωση που λαμβάνει χώρα στο ακίνητο σας και προέρχεται απο πλατφόρμες ή δική σας ιστοσελίδα. Και 13%+ΦΠΑ επι της τελικής τιμής μίσθωσης, για κρατήσεις που προέρχονται απο εμάς, είτε απο δική μας ιστοσελίδα είτε απο δικές μας πρωτοβουλίες προώθησης. Η αμοιβή μας πληρώνεται συνολικά για όλες τις μισθώσεις της σεζόν, σε τρεις δόσεις κατά τη διάρκεια της σεζόν (Ιούνιος-Αύγουστος-Οκτώβριος), ή, σε περίπτωση συνεχών κυλιόμενων μισθώσεων (all year round), κάθε τρεις μήνες.
Η απάντηση δεν είναι απλή, και δεν είναι μόνο μια. Υπάρχουν όμως προκαθορισμένες πολιτικές ακύρωσης και κάθε πλατφόρμα ή πρακτορείο χρησιμοποιεί παρέχει παραπάνω απο μια επιλογές στις πολιτικές ακύρωσης. Οι χειρότερες για παράδειγμα είναι του Airbnb και οι καλύτερες είναι του booking και του Expedia. Σε περίπτωση ακύρωσης, είτε υπάρχει αποζημίωση είτε όχι η Host δεν λαμβάνει καμία αμοιβή.
Θα πρέπει να υπογράψουμε μια σύμβαση που θα περιέχει και τους όρους της συνεργασίας μας. Τα πιο σημαντικά είναι τα εξής: 1) όλες οι μισθώσεις θα πρέπει να εξυπηρετηθούν, άσχετα από την έκβαση της συνεργασίας μας. Σε περίπτωση διακοπής της συνεργασίας, όλες οι αμοιβές μας που αντιστοιχούν στα μισθώματα που θα εξυπηρετηθούν από το ακίνητό σας, θα καταβληθούν. 2) Δεν κάνουμε φυλετικές ή άλλες διακρίσεις σε μισθώσεις. Πχ. όλες οι εθνικότητες γίνονται δεκτές από την στιγμή όπου όλα έχουν διασφαλιστεί όσο αφορά τις πληρωμές και την έκβαση της κράτησης. 3) Οι πληρωμή της αμοιβής θα γίνει στους συμφωνηθέντες χρόνους.
Μπορείτε να διακόψετε τη συνεργασία μαζί μας, και θα είστε οι πρώτοι που θα το κάνετε, και θα λυπηθούμε πολύ εάν γίνει κάτι τέτοιο. Να θυμάστε όμως ότι θα πρέπει να φιλοξενήσετε όλες τις αιτήσεις για μισθώσεις που έχουν γίνει για την επερχόμενη σεζόν. Και θα πρέπει να τηρήσετε και τις πληρωμές αμοιβών στο ακέραιο -υπάρχουν όροι στη σύμβαση μας γι’ αυτό.
Μην ξεχνάτε ότι θα είστε υπεύθυνοι για την φιλοξενία ομάδων ανθρώπων που έρχονται από πολύ μακριά. Πληρώνουν μεγάλα ποσά για να έρθουν. Θα βρεθείτε και εσείς αλλά και αυτοί σε πολύ δυσάρεστη θέση αν αρνηθείτε την διαμονή.
Επίσης, και εφ’ όσον δεν υπάρχουν εκκρεμότητες πληρωμών θα αναλάβουμε όλες τις απαραίτητες ενέργειες που είναι αναγκαίες για την μεταφορά των πληροφοριών που αφορούν όλο το έργο, σε εσάς ή, σε κάποιο άλλο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που απολαμβάνει την πλήρη εμπιστοσύνη και έγκριση σας, εντός μιας χρονικής προθεσμίας 30 εργάσιμων ημερών. Ο τελικός χρονικός προσδιορισμός θα συμφωνηθεί από κοινού.
Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι επαγγελματικό, υπάρχουν συγκεκριμένες δράσεις που πρέπει να ακολουθηθούν ώστε να τηρούνται τα πρωτόκολλα υγιεινής που έχουν θεσπιστεί από το Κράτος και το Υπουργείο Υγείας και τα πράγματα γίνονται λίγο πιο σύνθετα.
Εδώ οι ιδιοκτήτες η/και το προσωπικό θα πρέπει να γνωρίζουν να εφαρμόζουν
διαδικασία διαχείρισης ύποπτου κρούσματος, να έχουν γνώση για τον ϊό, και να
τηρούν αρχείο καταλύματος και βιβλίο συμβάντων.
Επίσης το κατάλυμα θα πρέπει να ακολουθεί διαδικασίες τήρησης της υγιεινής όσο αφορά τις υπηρεσίες υποδοχής, τις υπηρεσίες ορόφου (καθαριότητα, απολύμανση, House keeping), δωματίων και κοινόχρηστων χώρων), τις υπηρεσίες εστίασης εάν υπάρχουν (τραπεζαρίες/χώροι κοινού, παρασκευαστήρια), τις κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες,) καθώς και τον
κλιματισμό και επαρκή αερισμό κοινόχρηστων χώρων.
Επιπλέον, το προσωπικό των τμημάτων που έρχεται σε άμεση επαφή με τον πελάτη (F.O., F.B., H.K.),παρασκευής τροφίμων και παραλαβής προϊόντων
(κατά την παραλαβή),στη διάρκεια του ωραρίου εργασίας του πρέπει να φοράει
συνεχώς μάσκα.