Υπάρχει αλλαγή του Νόμου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Απο το 2024 οσοι εκμισθώνουν βραχυχρόνια ένα ή δυο ακίνητα θα πρέπει να καταβάλουν το τέλος παρεπιδημούντων (0.5%) και το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή που ορίζεται απο 1.5-10€ / ημέρα τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο, και απο 0.5-4€ / ημέρα από τον Νοέμβριο έως τον Φεβρουάριο. Όσοι μισθώνουν απο τρία ακίνητα και πάνω θα πληρώνουν Φ.Π.Α. αλλά και όλα τα τέλη που καταβάλουν οι ξενοδόχοι και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια, και θα πρέπει να κάνουν έναρξη. Αν το σύνολο των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να έχει την αντίστοιχη αδειοδότηση. Έτσι, για την ώρα κλείνει μέχρι εκεί η κυβερνητική παρέμβαση στα Airbnb και δεν ανοίγει το κρίσιμο θέμα του περιορισμού των αδειών. Ο αριθμός των ημερών που μπορεί να διατίθενται σπίτια σε βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται στις 60 μέρες ανά κράτηση.
Απο τώρα είμαστε σε θέση να σας παρέχουμε την δυνατότητα συμβουλευτικής υποστήριξης (consulting) για να υπολογίζετε σωστά τον φόρο στις αναρτήσεις σας στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Χωρίς χρέωση. Λόγω αυξημένης ζήτησης γνωστοποιήστε μας το ενδιαφέρον σας τώρα ώστε να μπορέσετε να υπολογίζετε τον φόρο για τις κρατήσεις σας σωστά χωρίς καθυστέρησαη, συμπληρώνοντας την παρακάτω φόρμα ενδιαφέροντος.
Η γενική γραμμή είναι ότι δεν υπάρχει όριο στο σύνολο των διανυκτερεύσεων, όμως θα υπάρχει όριο 60 ημερών για κάθε κράτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης – η μέγιστη διαμονή είναι 60 ημέρες. Μετά από αυτό το όριο, θα θεωρείται ως μακροπρόθεσμη κράτηση, επομένως δεν θα είναι νόμιμη εάν πραγματοποιείται μέσω ιστοτόπων ενοικίασης. Η κυβέρνηση υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες με τέτοιες κρατήσεις να μετατραπούν σε Επιχειρήσεις, με ΦΠΑ 13% και 22% φόρο. Ο Νόμος 5073 του 2023 που αναφέρεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ξεχωριστός, απο τον Νόμο 4179 του 2013 που αναφέρεται συγκεκριμένα για επαύλεις και είναι εν ισχύ παράλληλα, προσδιορίζει δε τον ορισμό της έπαυλης, καθορίζει το μέγιστο όριο διανυκτερεύσεων (3 μήνες) υπάρχει δε υποχρέωση έκδοσης ειδικού σήματος λειτουργίας, και αναφέρει συγκεκριμένα τι χρειάζεται για την έκδοσή του. Εν ολίγοις, αν έχετε έπαυλη, χρειάζεστε σήμα ΕΟΤ οπωσδήποτε, και το μέγιστο σε διανυκτερεύσεις χωρίς έναρξη επιτηδεύματος είναι 92 διανυκτερεύσεις, αν είστε πολύ τυπικοί. Αυτό όμως που θα ενδιαφέρει την εφορία δεν θα είναι αν φέρατε παραπάνω διανυκτερεύσεις, αλλά αν τις δηλώσατε, και αν έχετε σήμα λειτουργίας. Στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ θα κάνετε εγγραφή αλλά δεν θα πάρετε αριθμό μητρώου ακινήτου, και στη θέση του θα βάλετε τον αριθμό του ειδικού σήματος λειτουργίας (ΕΟΤ).
Για μεγαλύτερη λεπτομέρεια σε ότι αφορά τον παλαιότερο νόμο για βραχυχρόνιες μισθώσεις διαβάστε παρακάτω το εκπληκτικό Άρθρο το Κύριου Μπατάκη, Λογιστή-Φοροτεχνικού. Για οποιαδήποτε άλλη ερώτηση σχετικά χρησιμοποιήστε τη σελίδα της επικοινωνίας.
Η γενική γραμμή για τις μισθώσεις βραχυχρόνιου τύπου είναι πως δεν υπάρχει όριο στις διανυκτερεύσεις, και ο φόρος που ισχύει είναι ο ίδιος με την κλίμακα των αστικών ενοικιάσεων. Ο Νόμος 4446 του 2016 που αναφέρεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ξεχωριστός, απο τον Νόμο 4179 του 2013 που αναφέρεται συγκεκριμένα για επαύλεις και είναι εν ισχύ παράλληλα, προσδιορίζει δε τον ορισμό της έπαυλης, καθορίζει το μέγιστο όριο διανυκτερεύσεων (3 μήνες) υπάρχει δε υποχρέωση έκδοσης ειδικού σήματος λειτουργίας, και αναφέρει συγκεκριμένα τι χρειάζεται για την έκδοσή του. Εν ολίγοις, αν έχετε έπαυλη, χρειάζεστε σήμα ΕΟΤ οπωσδήποτε, και το μέγιστο σε διανυκτερεύσεις χωρίς έναρξη επιτηδεύματος είναι 92 διανυκτερεύσεις, αν είστε πολύ τυπικοί. Αυτό όμως που θα ενδιαφέρει την εφορία δεν θα είναι αν φέρατε παραπάνω διανυκτερεύσεις, αλλά αν τις δηλώσατε, και αν έχετε σήμα λειτουργίας.
Στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ θα κάνετε εγγραφή αλλά δεν θα πάρετε αριθμό μητρώου ακινήτου, και στη θέση του θα βάλετε τον αριθμό του ειδικού σήματος λειτουργίας (ΕΟΤ). Για μεγαλύτερη λεπτομέρεια, διαβάστε παρακάτω το εκπληκτικό Άρθρο το Κύριου Μπατάκη, Λογιστή-Φοροτεχνικού. Για οποιαδήποτε άλλη ερώτηση σχετικά χρησιμοποιήστε τη σελίδα της επικοινωνίας.
Πριν ακόμα εφαρμοστεί στην πράξη το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 με το οποίο καθορίστηκαν για πρώτη φορά οι όροι και οι προϋποθέσεις για μίσθωσης ακινήτων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού (Airbnb ή άλλες ), ψηφίστηκε από την Ελληνική Βουλή τον Μάιο του 2017 ο ν. 4472/20107, με τον οποίο επέρχονται σημαντικές τροποποιήσεις.
Η σημαντικότερη αφορά στον καθορισμό των γεωγραφικών περιοχών όπου θα ισχύουν οι περιορισμοί που ίσχυαν και αφορούσαν στο όριο μίσθωσης των 90 ή 60 ημερών (για νησιά μέχρι 10,000 κατοίκους), στη μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ., καθώς και στο εισοδηματικό όριο των 12,000 ακόμα και εάν έχουμε υπερβεί τις 90 ή 60 ημέρες μίσθωσης κατά το οικείο φορολογικό έτος. Μέχρι εκδόσεως της παραπάνω κοινής υπουργικής απόφασης δεν υπάρχει κανένας από τους παραπάνω περιορισμούς.
Επίσης, οροθετείται η έννοια του διαχειριστή ακινήτου που θα ασχολείται με τη μίσθωση και πλέον είναι εφικτό να αναλάβει τη διαδικασία ανάρτησης του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη μίσθωση όχι μόνο φυσικό, άλλα και νομικό ή κάθε άλλη νομική οντότητα.
Τέλος, απαλείφονται οι προϋποθέσεις που ίσχυαν για την ένταξη στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και είχαν να κάνουν με το ελάχιστο εμβαδόν (9 τ.μ.) του ακινήτου καθώς και της υποχρέωσης νομιμότητας του κτιρίου (σ.σ. προσοχή: Η απαλοιφή αυτής της τελευταίας προϋπόθεσης σχετικά με την νομιμότητα του κτιρίου μπορεί να μην δημιουργεί πλέον εμπόδιο για την ένταξη στο μητρώο όμως πρέπει να απασχολεί τους διαχειριστές των ακινήτων διότι μπορεί να εγερθούν αξιώσεις νομικής φύσεως από τους επισκέπτεε σε περίπτωση ενδεχόμενης ζημίας τους κατά την διάρκεια της διαμονής τους).
1. Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
2. Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό την μίσθωση και γενικά μεριμνά για την μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.
1. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).
2. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για μίσθωση βραχυχρόνιου τύπου ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
1. Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω προϋποθέσεων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.
Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των παραπάνω προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.
3. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.
4. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης της ψηφιακής πλατφόρμας στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων ή πλήρων λογιστικών προτύπων.
Για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν την μίσθωση μπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.
1. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο την διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου.
Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής ακινήτου .
2. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
3. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας
4. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ ), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες που χρησιμοποιούνται για μίσθωση βραχυχρόνιου τύπου σε επισκέπτες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
5. Ο διαχειριστής ακινήτου που κάνει διαχειριση airbnb και που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
6.Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και οι ιδιοκτήτες ακινήτων , που φέρουν τα χαρακτηριστικά και προδιαγραφές των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων , και οι οποίοι δύνανται να το εκμισθώνουν ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικό ανά έτος, απαγορευμένης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους.
1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται στους επισκέπτες επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα
2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Τα παραπάνω ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.
Το εισόδημα που αποκτάται από τη μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.
Σύμφωνα με τα άρθρα 57-61 του Ν 4446/2016 τα οποία αφορούν την «Οικειοθελή Αποκάλυψη Φορολογητέας Ύλης Παρελθόντων Ετών» παρέχεται η δυνατότητα να να δηλωθεί το εισόδημα που προέρχεται από βραχυχρόνιες μισθώσεις (από πλατφόρμες τύπου Airbnb, κτλ) παλαιοτέρων ετών με μείωση των πρόσθετων φόρων και λοιπών επιβαρύνσεων, με αρχική ή τροποποιητική κατά περίπτωση δήλωση φορολογίας εισοδήματος, στο έτος απόκτησης του δικαιώματος είσπραξης του εισοδήματος αυτού. Επίσης δύναται να υποβληθούν με τις ίδιες διατάξεις, δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων ακίνητης περιουσίας είτε ανά μίσθωση, είτε συγκεντρωτικά κατ’ έτος ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή όχι Α.Φ.Μ. του μισθωτή-μισθωτών. Αναλυτικές οδηγίες παρέχονται στην ΠΟΛ.1009/19.1.2017.