“Σκέφτομαι να ξεκινήσω βραχυχρόνιες μισθώσεις”
Όλοι ακούμε για τον Τουρισμό και πόσο συνεισφέρει στην χώρα ως “η Βαριά Βιομηχανία”, και βέβαια έχουμε στον κύκλο μας γνωστούς που ασχολούνται με τον Τουρισμό σε κάποιο βαθμό. Αν και δείχνει διαδεδομένος, στην πραγματικότητα ο Ελληνικός Τουρισμός βρίσκεται σε σημαντικό βαθμό κολλημένος στην δεκαετία του ’70. Αυτό για πολλούς λόγους, κυρίως όμως λόγω γραφειοκρατίας που ήταν το κύριο εμπόδιο σε όσους ήθελαν να επιχειρήσουν ως τώρα, ειδικά στις μεγάλες επενδύσεις, αλλά και λόγω υψηλής φορολογίας και έλλειψης υποδομών.
Πριν 11 χρόνια το κράτος επέτρεψε στους ιδιώτες που το επιθυμούν να μπορούν να εμπλακούν στην βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, χωρίς πολλή γραφειοκρατία και παράλληλα με τις υπάρχουσες δραστηριότητές τους ως ιδιώτες. Οπότε οι ιδιώτες ιδιοκτήτες που είχαν ένα ακίνητο ή περισσότερα βρέθηκαν με δυο εναλλακτικές μίσθωσης του ακινήτου τους: τη βραχυχρονια μισθωση και τη μακροχρόνια. Η επιλογή της βραχυχρονιας μισθωσης ήταν έως πολύ πρόσφατα κάτι που δοκιμάστηκε από πολλούς ιδιοκτήτες που είχαν ακίνητη περιουσία διαθέσιμη για να δοκιμάσουν ‘το νέο φρούτο’, έχοντας ανάμικτα αποτελέσματα, ανάλογα τον τύπου του ακινήτου και την ποιότητά του, καθώς και την ζήτηση στην περιοχή που βρισκόταν.
Το 2019 ήταν ίσως η τελευταία χρονιά που η επιλογή των βραχυχρόνιων μισθώσεων για ένα ακίνητο επηρεαζόταν από την επικρατούσα ‘μόδα’ και την ‘τάση’. Με την έλευση του COVID-19 ήρθε και η πολυπόθητη διόρθωση που όλοι όσοι δραστηριοποιούνται σε αυτή την αγορά περίμεναν. Έστω και δια της βίας. Ο κορωνοϊός είχε καταλυτική επίδραση στον Τουρισμό και το 2020 έκλεισε με πολύ σοβαρή μείωση στον αριθμό των επισκεπτών στην Ελλάδα, επηρεάζοντας αρνητικά τις αποδόσεις των καταλυμάτων βραχυχρονιας μισθωσης. Οι κρίσεις όμως σαν και αυτήν γεννούν σημαντικές ευκαιρίες για όσους επιμείνουν.
Συμφέρει η βραχυχρόνια μίσθωση;
Τώρα που η μόδα Airbnb έχει γίνει κανονικότητα, θα συμβαίνουν τρία πράγματα. Πρώτον θα αυξηθεί ο αριθμός των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα ενεργά ακίνητα θα είναι πιο πολλά και οι ιδιοκτήτες θα επιλέγουν τον εν λόγω τύπο μισθωσης επειδή βγάζουν αρκετά χρήματα και κρίνουν πως τους συμφέρει να συνεχίσουν. Δεύτερον θα περιοριστεί σημαντικά η γεωγραφική κάλυψη των μισθωσεων στα ακίνητα που ενεργοποιούνται. Οπότε, οι τουριστικοί προορισμοί θα γεμίζουν πάντα, αλλά μέρη άγνωστα ή λιγότερο δημοφιλή πιθανόν να καταπέσουν. Τρίτον θα υπάρξει ξεκαθάρισμα στα ακίνητα και θα μπούμε σε μια περίοδο ανακατανομής: η μίσθωση ακινήτου για βραχυχρόνια διαμονή δεν συμφέρει όλα τα είδη ακινήτων με τα μικρότερα από αυτά να επιστρέφουν στην μακροχρόνια μισθωση. Τα μεγάλα σπίτια και εξοχικά που βρίσκονται σε μέρη με τουριστικό ενδιαφέρον θα είναι πάντοτε επικερδή και δημοφιλή στις μισθώσεις αυτού του τύπου. Οπότε η απάντηση ‘εάν συμφέρει’ είναι παράγοντας του τι έχει κάποιος, που έχει το ακίνητο και πόσο πρόθυμος είναι να το διαθέσει και να ασχοληθεί με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Κρίνοντας από το πόσο επηρεάστηκαν συνολικά τα καταλύματα λόγω Κορωνοϊού, τα αυτόνομα ακίνητα (βίλες εξοχικά και επαύλεις) είναι αυτά που έδειξαν αξιοσημείωτη αντοχή και κράτησαν μέχρι και το σύνολο των βραχυχρόνιων μισθώσεων τους που είχαν για τη χρονιά. Και αυτό λόγω την ιδιωτικότητας και απομόνωσης που παρέχουν. Αυτό δεν πρόκειται να αλλάξει τις επόμενες χρονιές – η ιδιωτικότητα και η απομόνωση αποδείχθηκαν μεγάλα ατού και θα συνεχίσουν να είναι ισχυρά πλεονεκτήματα πάντα, και ίσως να είναι και το ισχυρότερο απο όλα τα πλεονεκτήματα
Βραχυχρόνια μίσθωση ως ιδιώτης ή ως επιχείρηση;
Το τι είναι καλύτερο για εσάς εξαρτάται από πολλούς παράγοντες και θα το αποφασίσετε αφού εξετάσετε προσεκτικά αυτές τις δυο εναλλακτικές.
Ως ιδιώτης που επιλέγει τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων τα πράγματα είναι απλά. Δηλώνετε το ακίνητο σας στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής – η δημιουργία του μητρώου ακινήτων βραχυχρονιας διαμονής είναι πρόσφατη και η εγγραφή υποχρεωτική. Θα πάρετε αριθμό μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ). Το σύνολο των βραχυχρόνιων μισθώσεων δηλώνεται στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ κάνοντας δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής όπου γίνεται η καταχώρηση των στοιχείων μίσθωσης.
Αυτό για κρατήσεις που πηγάζουν από ψηφιακές πλατφόρμες. Για άλλου τύπου κράτηση ανεξάρτητα προέλευσης η δήλωση ως βραχυχρονια γίνεται στις μισθώσεις ακινήτων του TAXIS. Όλες οι δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής πρέπει να γίνουν έως τις 20 του επόμενου μήνα από αυτόν της αναχώρησης του μισθωτή. Αν δεν γίνει δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής μέχρι της 20 του μήνα, υπάρχει πρόστιμο.
Είτε μέσω ΑΑΔΕ είτε μέσω TAXIS τα ποσά υπολογίζονται αυτόματα ως μέρος των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος. Η φορολογία είναι 15% για απολαβές έως 12,000€, 35% για απολαβές έως 35,000€ και 45% για απολαβές άνω των 35,000€.
Δεν υπάρχει ΦΠΑ και δεν υπάρχουν όρια στις διανυκτερεύσεις, εκτός και αν έχετε τουριστική επιπλωμένη έπαυλη με το ανάλογο σήμα ΕΟΤ, όπου το επιτρεπόμενο όριο για μισθώσεις είναι 90 μέρες ανά ακίνητο. Υπάρχουν ‘πονηρές’ λεπτομέρειες σε όλα τα παραπάνω που κάνουν σημαντική διαφορά και θα πρέπει να προσέξετε.
Παράδειγμα: επιτρέπεται ο καθαρισμός μόνο ανάμεσα στις μισθώσεις και όχι κατά την διάρκεια της μίσθωσης, και συμπεριλαμβανομένης της παροχής κλινοσκεπασμάτων που αλλάζονται από τους μισθωτές. Επίσης, το ποσό που δηλώνετε στην εφορία δεν είναι οι απολαβές σας στην τράπεζα μόνο, αλλά οι απολαβές σας συν την προμήθεια που σας αφορά, ανάλογα την πλατφόρμα μισθωσης.
Ως επιχείρηση θα πρέπει να εκδώσετε ειδικό σήμα λειτουργίας από τον ΕΟΤ, κάτι πολύ απλό πλέον μέσω του notifybusiness-εκτός και αν έχετε παρατυπίες στο ακίνητο, τις οποίες θα πρέπει να τις τακτοποιήσετε πριν την έκδοσή του. Θα πρέπει να ξεκινήσετε επιχειρηματική δραστηριότητα (να κάνετε έναρξη επιχείρησης)-και αυτό πολύ απλό, που σημαίνει όμως και ασφάλιση στο ΕΦΚΑ.
Πέραν αυτών η διαφορά με την δραστηριοποίηση ως ιδιώτης σε σχέση με εταιρεία είναι πως στις τιμές περιλαμβάνεται ΦΠΑ 13%. Τα θετικά όμως είναι πως η φορολογία που ισχύει είναι αυτή των επιχειρήσεων και ότι από πολλές από τις δαπάνες του σπιτιού εκπίπτει ο ΦΠΑ. Οπότε ουσιαστικά το περιθώριο κέρδους αυξάνεται, και σε ορισμένες περιπτώσεις αυξάνεται σημαντικά.
Σημαντικοί παράγοντες στις μισθώσεις βραχυχρόνιου τύπου
Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπ’ όψη από τους ιδιοκτήτες, και ένα από τα προβλήματα είναι πως οι ίδιοι δεν γνωρίζουν ποιοι είναι αυτοί οι παράγοντες. Ουσιαστικά δεν έχουν την συνολική εικόνα των επί μέρους θεμάτων που θα ανακύψουν κατά την πορεία εάν αποφασίσουν να προχωρήσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου τους. Δεν μπορούν να δουν που είναι η αρχή και που είναι το τέλος.
Ο πρώτος παράγοντας είναι στο καθ’ αυτό είδος της ενοικίασης. Οι Έλληνες μέχρι πρόσφατα είχαν εκπαιδευτεί μόνο στο να ενοικιάζουν τα ακίνητά τους με το μήνα ή τη σεζόν στη καλύτερη περίπτωση. Η ενοικίαση ενός ακινήτου με βραχυχρόνια μίσθωση συνήθως σημαίνει ότι ο μισθωτής θα κλείσει το σπίτι για τουλάχιστον 5 και έως το πολύ 21 νύχτες (μερικές φορές ίσως και παραπάνω-το όριο είναι 60). Αλλά μια τέτοια ενοικίαση εμπλέκει διάφορα θέματα γραφειοκρατικά και μη, τα οποία θα πρέπει να είναι λυμένα καιρό πριν ώστε όλα να τρέξουν ομαλά και να μην υπάρχουν προβλήματα ούτε για τον ιδιοκτήτη αλλά ούτε για τον μισθωτή.
Ο δεύτερος παράγοντας είναι στο ότι οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες του ακινήτου δεν μπορούν να κάνουν τίποτε άλλο παρά να πάρουν από μόνοι τους την απόφαση για το πόσο κατάλληλο είναι το ακίνητό τους για μισθώσεις βραχυχρόνιου τύπου. Συνήθως επηρεάζονται από άλλους ιδιοκτήτες που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση και μαθαίνουν ότι ενοικιάζουν με αυτό τον τρόπο το σπίτι τους από πχ. τον Μάιο μέχρι τον Σεπτέμβριο και το γεμίζουν. Και βάσει αυτού μόνο του παράγοντα αποφασίζουν και προχωρούν- “γιατί όχι και εγώ;”. Το αποτέλεσμα είναι ότι παίρνουν ένα μεγάλο ρίσκο το οποίο μπορεί να μην τους βγει τελικά. Το πόσο κατάλληλο ή όχι είναι ένα ακίνητο εμπλέκει πολλούς παράγοντες. Όσο πιο ενδελεχώς διερευνηθούν αυτοί οι παράγοντες, τόσο περισσότερο ελαχιστοποιείται το ρίσκο της βραχυχρόνιας μισθωσης.
Ο τρίτος παράγοντας είναι στο πρακτικό μέρος. Το οποίο πρακτικό μέρος χωρίζεται σε δυο κομμάτια: Το πρώτο κομμάτι είναι όλα τα υπόλοιπα που πρέπει να συμβούν πριν έρθει ο μισθωτής. Το δεύτερο κομμάτι είναι αυτό της καθ’ αυτής φιλοξενίας του μισθωτή στο ακίνητο. Το δεύτερο μπορεί να φαίνεται εύκολο και να βασίζεται στην κοινή λογική, αλλά έχει τα θέματά του και τις παγίδες του. Το πρώτο είναι το πιο περίπλοκο και πρέπει να γίνει αρκετή δουλειά ώστε να λειτουργήσουν όλα όπως πρέπει και χωρίς προβλήματα.
Ο τέταρτος παράγοντας αφορά τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί ώστε το ακίνητο να βρεθεί από το μηδέν στο να έχει κρατήσεις και να φέρνει εισόδημα. Τα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν είναι πολύ συγκεκριμένα, και δεν χωρά εκπτώσεις και τσιγκουνιές ούτε επιπολαιότητα σε κανένα από αυτά. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ο χορός χορεύεται με πολύ συγκεκριμένα βήματα. Ένα λάθος βήμα και το αποτέλεσμα μπορεί να είναι παντελώς απογοητευτικό.
Και ο τελευταίος παράγοντας αφορά την προώθηση και το marketing, αλλά και την διαχείριση της όλης διαδικασίας των μισθώσεων. Εδώ έχει και πολύ τεχνολογία αλλά και εξειδίκευση, και πωλήσεις, και άλλα, τα οποία οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να μάθουν να χειρίζονται οι ίδιοι ή να βρουν άλλους που να το κάνουν στη θέση τους.
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που θα έχει πλήρη εικόνα σε όλα τα παραπάνω θα μπορεί ξεκάθαρα να πάρει την απόφαση για τον εάν, το να μισθώσει βραχυχρόνια το ακίνητο του είναι συνετό και προς το συμφέρον του, αλλά και αν είναι κάτι με το οποίο μπορεί να ανταπεξέλθει συνολικά.
Υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών που ασχολούνται αρκετό καιρό με βραχυχρόνιες μισθώσεις και ψάχνουν τρόπους να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους. Αυτό γίνεται και από όσους δεν πάνε και τόσο καλά στις κρατήσεις της σεζόν, αλλά και από αυτούς που είναι ευχαριστημένοι γιατί γεμίζουν το σπίτι τους, αλλά ψάχνουν να δουν πως θα σηκώσουν τους τζίρους περισσότερο.
Αρκετοί ιδιοκτήτες δεν έχουν ιδέα πόσο παραπάνω μπορούν να εκμεταλλευτούν εμπορικά το σπίτι ή τα σπίτια τους. Στις περισσότερες περιπτώσεις πάντα υπάρχει διαθέσιμο περιθώριο για να βγάλει κανείς κάτι παραπάνω.
Υπηρεσίες φιλοξενίας
Αυτό ανοίγει ένα πολύ μεγάλο κεφάλαιο όσο αφορά τις ενοικιάσεις των σπιτιών και την απόδοσή τους, και η επιτυχία του σπιτιού εξαρτάται πέρα από τη γεωγραφική τοποθεσία και τη ζήτηση που έχει αυτή, από τις υπηρεσίες προστιθέμενης αξίας (value added services) που θα συντροφεύουν τους ενοικιαστές κατά την διάρκεια της διαμονής τους.
Και μιλάμε βέβαια για υπηρεσίες κατά τη διάρκεια της διαμονής που ο ενοικιαστής τις θεωρεί ως inclusive δηλαδή στην τιμή Ο στόχος αυτών των υπηρεσιών είναι ένας: με το που θα γίνουν διαθέσιμες στους ενοικιαστές, θα υπάρχει σημαντική αύξηση στο μίσθωμα.
Υπάρχουν πολλές τέτοιες υπηρεσίες που μπορεί να παράσχει ο ιδιοκτήτης στους ενοικιαστές αλλά οι τελικές αποφάσεις που θα πάρει εξαρτώνται από τις δικές του οικονομικές δυνατότητες, από το ‘πόσο μακριά’ προτίθεται να το πάει, αλλά και από τις δυνατότητες του ίδιου του σπιτιού. Εδώ χρειάζεται εξαιρετική ισορροπία και μια προσέγγιση σε φάσεις όπου ο ιδιοκτήτης δεν θα μπει ‘μέσα’, αλλά θα μπορεί να πειραματιστεί σταδιακά από την μια σεζόν στην επόμενη, μέχρι να βρει το ιδανικό μείγμα που θα του επιτρέψει να σηκώσει τις αποδοχές του σε ένα περισσότερο ικανοποιητικό επίπεδο χωρίς όμως να ανοιχτεί και πολύ σε οικονομικό επίπεδο αλλά και σε ένα ευρύ φάσμα.
Επιπλέον απολαβές από κρατήσεις
Και βέβαια είναι εφικτό να βγάλει ο ιδιοκτήτης πιο πολλά χρήματα από τους ενοικιαστές του. Και αυτό όμως εξαρτάται κατά πολύ από την ποιότητα του σπιτιού που ενοικιάζεται.
Στην πραγματικότητα, όλα τα είδη σπιτιών μπορούν να τραβήξουν επιπλέον τζίρο από αυτούς που θα μένουν για τις διακοπές τους, απλά θα πρέπει να γίνει πολύ προσεκτική επιλογή έτσι ώστε αυτό ή αυτά που θα ‘σηκώσουν’ περαιτέρω τον τζίρο να είναι συμβατά με το επίπεδο του συγκεκριμένου σπιτιού.
Αυτό που ουσιαστικά είναι σταθερό είναι ένα πράγμα: το βιοτικό και οικονομικό επίπεδο όσων ενοικιάζουν σπίτια είναι αρκετά υψηλό ώστε να αφήσουν παραπάνω χρήματα, πολύ πιο πέρα από τα χρήματα της ενοικίασης. Αυτό συμβαίνει σε όλα τα είδη σπιτιών όπου οι τιμές ενοικίασης έχουν κάποιο επίπεδο και δεν είναι σε ποσά διψήφια.
Απόδοση στις μισθώσεις βραχυχρόνιου τύπου
Για όσους δεν γεμίζουν με κρατήσεις τις περιόδους που θα έπρεπε να το κάνουν, υπάρχει πληθώρα από λόγους που μπορεί να γίνεται αυτό:
Κακή παρουσίαση: κάτι δεν πάει καλά με την παρουσίαση του σπιτιού – ή το σπίτι δεν κάνει για βραχυχρονια μισθωση
Κακή τιμολόγηση: οι τιμές δεν συμφωνούν με τα χαρακτηριστικά του σπιτιού και την γεωγραφική θέση
Κακές κριτικές: από απειρία ή εκούσια το σπίτι έχει λάβει αρνητικά σχόλια
Πρώτη φορά: είναι η πρώτη φορά που το σπίτι ενοικιάζεται και η γεωγραφική περιοχή είναι πολύ ανταγωνιστική στις βραχυχρονιες μισθωσεις
Λάθος σημείο: η περιοχή που βρίσκεται το σπίτι δεν παρουσιάζει το ανάλογο ενδιαφέρον ή βρίσκεται μακριά από μέρη ενδιαφέροντος ή μέρη κοντά σε πόλεις ή χωριά
Υπάρχουν τουλάχιστον άλλα 25 πράγματα που μπορεί να φταίνε για την χαμηλή απόδοση του σπιτιού και τα έχουμε βιώσει μέσα από τη συνεργασία μας με ιδιοκτήτες σπιτιών τα τελευταία 15 χρόνια που ασχολούμαστε επαγγελματικά με βραχυχρονιες ενοικιασεις. Όλα αυτά λοιπόν πρέπει να εξεταστούν ένα-ένα για να βρεθεί το αδύνατο σημείο και να γίνει μια προσπάθεια βελτίωσης της κατάστασης ώστε να μειωθεί ή να εξαλειφθεί το πρόβλημα.
Για τις περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να αυξήσουν τις κρατήσεις τους πέρα από την κανονική σεζόν, αυτό είναι εφικτό αλλά εξαρτάται από δυο κυρίως παράγοντες. Ο πρώτος παράγοντας έχει να κάνει με το ίδιο το σπίτι, και είναι και αρκετά καθοριστικός. Και ο δεύτερος παράγοντας είναι η περιοχή που βρίσκεται. Αυτά τα δυο αλληλεξαρτώνται και εάν η σχέση μεταξύ τους είναι σωστή, πολλά μπορούν να γίνουν ώστε να αυξηθούν οι κρατήσεις στα λεγόμενα ‘φτερά’ της σεζόν.
Πως μπορείτε να με βοηθήσετε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με το ακίνητό μου;
Για να πετύχει ένα ακίνητο στην βραχυχρόνια μίσθωση θα χρειαστεί παραπάνω από μια καλοκαιρινή σεζόν. Τις περισσότερες φορές υπάρχει έντονος ανταγωνισμός από άλλα ακίνητα στην ευρύτερη περιοχή με αποτέλεσμα να χάνονται κρατήσεις. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να φροντίσουν ώστε το ακίνητό τους να αποκτήσει την καλύτερη δυνατή ορατότητα στους υποψήφιους ενοικιαστές στοχεύοντας στον μέγιστο αριθμό κρατήσεων για κάθε νέα σεζόν.
Μπορούμε λοιπον να σας δείξουμε τον σωστό δρόμο που θα πρέπει να ακολουθήσετε ώστε να βγείτε γερά προς τα έξω και να κάνετε ένα καλό τζίρο με το σπίτι σας. Είτε είναι η πρώτη σας φορά είτε όχι – σε όποιο στάδιο και αν βρίσκεστε. Παραθέτουμε τις υπηρεσίες που παρέχουμε στους πελάτες μας και μπορούν να παρασχεθούν και για εσάς:
Συμβουλευτικές Υπηρεσίες